56 ulovlige boenheter i nybygg

Kommunen anså hyblene som selvstendige boenheter, som det ikke var søkt om. Utbygger anførte at leilighet med hybeldel var å anse som én boenhet. I saken ble det reist spørsmål om tegningene fra rammetillatelsen la opp til at det skulle etableres hybler, og hvem som måtte bære risikoen for uklare tegninger. 

Sakens kjerne 

Utbygger hadde fått rammetillatelse til å oppføre 265 boenheter. Etter ferdigstillelse avdekket kommunen at 56 av leilighetene hadde integrerte hybeldeler med eget kjøkken, bad og egen inngang via felles mellomgang. Disse ble leid ut separat. 

Spørsmålet var om leilighetene med slike hybler skulle regnes som én boenhet med utleiedel, eller som to selvstendige boenheter. Dersom det skulle regnes som to boenheter ville det vært i strid med rammetillatelsen. 

Runder i retten

I tingretten fikk utbygger medhold i at leilighetene med hybler var å anse som én boenhet. Staten anket saken og vant frem i Lagmannsretten. For Lagmannsretten kom til at de aktuelle leilighetene besto av to boenheter, og at kommunen hadde adgang til å gi pålegg om retting og tvangsmulkt.  

Det er per nå (mars 2026) uvisst om utbygger som tapte saken i lagmannsretten, vil anke til Høyesterett. 

Helhetsvurdering ved nybygg 

Lagmannsretten understreker at vurderingen av om det foreligger én eller flere boenheter i nybygg, beror på en konkret helhetsvurdering. Utgangspunktet er definisjonen av boenhet i TEK17 § 1‑3, hvor også momentene i byggesaksforskriften § 2‑2 er sentrale, også ved nybygg. 

Lagmannsretten la vekt på at hyblene hadde alle hovedfunksjoner for bolig, som bad, kjøkken og oppholdsrom. Hyblene var fysisk adskilt fra leiligheten med egen inngang, selv om inngangen var i en felles mellomgang. 

Det ble lagt vekt på at boligprosjektet var et rent utleieprosjekt for utbygger, og ikke boliger eid av privatpersoner. Det var videre et moment at leilighetene og hyblene ble leid ut separat og fungerte som adskilte økonomiske enheter. 

Bruk, belastning og omgåelseshensyn

Lagmannsretten la stor vekt på den planlagte og faktiske bruken av boligene. Når både hoveddel og hybeldel leies ut separat i et større omfang, øker belastningen på eiendommen og omgivelsene, på en måte som tilsier at kravene til blant annet brannsikkerhet, lydisolering, og parkering mv. må slå inn. 

Retten var også tydelig på at slike løsninger som var gjort i denne saken, kan innebære en omgåelse av regelverket dersom de godkjennes som én boenhet, selv om de i realiteten fungerer som to boliger. Dette hensynet veide tungt i saken. 

Ingen berettiget forventning

Utbygger anførte at plantegninger og korrespondanse med kommunal saksbehandler tilsa at løsningen var akseptert. Lagmannsretten avviste dette. 

“Det kunne enkelt vært skrevet inn “hybel” i plantegningene eller på annen måte ha vært gitt uttrykk for at hybel med kjøkken skulle etableres. Etter lagmannsrettens syn fremgår en forutsetning om hybel med kjøkken ikke tilstrekkelig klart av plantegningen.” 

Søknaden var uklar, og det fremgikk ikke tydelig at hybeldelene var ment å ha eget kjøkken og fungere som separate utleieenheter. Slike uklarheter måtte, etter rettens syn, gå ut over utbygger. Det forelå derfor ingen berettiget forventning om at løsningen var godkjent. 

Når det faktisk var etablert flere boenheter enn tillatt, kunne kommunen følge opp ulovligheten direkte med pålegg om retting og tvangsmulkt. 

Hva betyr dommen i praksis?

Dommen tydeliggjør at utleiedeler i nybygg kan bli ansett som egne boenheter, selv om de er integrert i en større leilighet. Det beror på en helhetsvurdering hvor planlagt bruk og organisatoriske forhold er relevant, ikke bare planløsning. Dommen viser også at eventuelle uklarheter i søknadsgrunnlaget er utbyggers risiko. 

Lagmannsretten signaliserer samtidig at vurderingen kunne stilt seg annerledes dersom leilighetene var eid av private boligeiere som leide ut hybeldelen som del av egen bolig. Dommen indikerer derfor at løsninger som i profesjonelle utleieprosjekter anses som to boenheter, i private eierforhold kan aksepteres som én, basert på en konkret helhetsvurdering.