Har angrerett på leiekontrakter gått for langt?

Konsekvensen er da at leietaker når som helst innen ett år kan avslutte leieforholdet, og kreve tilbakebetalt husleien for perioden. Men hvem er nå denne profesjonelle utleieren?

I ordinære leieforhold med private utleiere, og i alle leieforhold hvor det er holdt fysisk visning, så gjelder ikke angreretten.

Problemstillingen er aktualisert som følge av økt profesjonalisering av boligutleie og digitale muligheter for fjernsalg. Vilkåret om fjernsalg vil være oppfylt dersom utleier har organisert avtaleinngåelsen via fjernkommunikasjon, for eksempel ved å legge opp til visning på digitale plattformer. For mange vil det være mer praktisk enn å møtes fysisk.

Leietaker kan kreve tilbakebetalt leie

Vilkårene for bruk av angrerett er utførlig fremstilt i en tidligere artikkel på vår nettside. I de tilfeller hvor utleier ikke har gitt tilstrekkelig informasjon om angreretten kan «leietaker avstå fra å betale leie eller kreve tilbakebetalt allerede betalt leie fra utleier for den perioden vedkommende har disponert leieobjektet.» I verste fall kan utleier «risikere å måtte tilbakebetale leie for ett år og 14 dager».

HTU-praksis

Det er flere publiserte saker om angrerett fra Husleietvistutvalget. Om vurderingen og det rettslige grunnlaget kan man for eksempel se til saken HTU-2024-6078, hvor HTU konkluderer med tilbakebetaling av leie ettersom den næringsdrivende ikke hadde gitt tilstrekkelige opplysninger om angrerett etter angrerettloven.

Men det er per i dag (15.01.26) ingen publiserte saker som problematiserer hvorvidt utleier faktisk er næringsdrivende. Kanskje er det fordi det sjelden kommer på spissen, eller fordi spørsmålet ikke reguleres av husleieloven eller fordi de ikke ønsker å skape presedens for spørsmålet?

Så hvem er denne næringsdrivende?

I de fleste tilfeller vil det være uproblematisk å fastslå om en utleier er næringsdrivende. Men enkelte ganger kan det være vanskelig å fastslå om en utleier driver næring . Utleier og leietaker kan ha ulik oppfatning av hvorvidt det drives næring, og utfallet kan, som vi ha sett, få store konsekvenser.

Angrerettloven

Det er naturlig å ta utgangspunkt i angrerettloven. Loven ble til etter ratifiseringen av forbrukerrettighetsdirektivet fra EU og ble norsk rett i 2014. I loven er begrepet «næringsdrivende» negativt avgrenset mot forbruker jf. § 5 a. Altså den som ikke er forbruker er næringsdrivende.

Av lovkommentarene kan vi lese at begrepet omfatter både fysiske og juridiske personer. Det er ingen krav om at næringen er hovedinntektskilde, men også bi-inntekter vil kunne utgjøre næringsaktivitet. Det er heller ingen krav til registrering av virksomheten. Om noen er næringsdrivende beror på en konkret vurdering, hvor det forutsettes et visst omfang og varighet.

Loven gir med andre ord ikke noe klart svar på hvem som driver næringsaktivitet. Men av lovkommentarene kan vi utlede at terskelen nødvendigvis ikke er høy.

Skatteretten

Vurderingen av næringsdrivende i angrerettloven har likheter med den vi kjenner fra skatteretten. Det skal foretas en konkret vurdering basert på varighet, omfang og intensitet. Det er en veiledende grense på fire alminnelige leieforhold før man anses for å drive næringsaktivitet. Det er nærliggende å tro at dersom du driver næring etter skatteretten, anses du også som næringsdrivende etter angrerettloven.

Men det er åpenbare gråsoner, og det finnes nok flere utleiere som driver næring, uten å være klar over det. Samtidig er det nok en del utleiere som urettmessig skattlegges som næringsdrivende. Det er ikke alltid enkelt å vite, og i praksis kan inngåelse- eller avvikling av ett leieforhold være utslagsgivende.

Aksjeselskap

AS er næringsdrivende i sin «natur» og den totale skattesatsen for en som driver utleie gjennom AS er tilsvarende som for næringsdrivende. Dette til tross for at selskapet er under den veiledende grensen for antall utleieforhold etter næringsbegrepet i skatteretten .

Korttidsutleie

Utleie på korttid skjer typisk ved fjernsalg. Det skal mindre til for å bli ansett for å drive næring ved korttidsutleie. Digitale markedsplattformer for korttidsutleie har nok rutiner for tilstrekkelig angrerettskjema. Men vær oppmerksom terskelen for næring ved fjernsalg av korttidsutleie på andre digitale plattformer.

Vanskelige vurderinger

Forbrukervern er viktig, men ved boligutleie kan det ha uheldige konsekvenser. Vi har åpnet for en rettstilstand hvor leietakere argumenterer for at utleiers aktivitet er næring. Dette byr på vanskelige vurderinger som vil kreve mye kapasitet fra de partene og saksbehandlingen i HTU.

Vårt beste tips for å unngå ubehageligheter er å organisere fysisk visning og treffe leietaker før signering av leieavtale. Vi vil også oppfordre alle utleiere som driver i et visst omfang og med fjernsalg, om å benytte angrerettskjema. Det er bedre å sende et skjema for mye enn å risikere ett års tapt leie.

Angrerettskjema finner du på regjeringens nettsider.

Les også:

Grensen mellom kapital- og næringsinntekt ved utleie av bolig

Kan leietaker bruke angreretten på en inngått leiekontrakt?