Behov for vedtektsendringer i sameiet?

Endringer i vedtektene må behandles på årsmøtet. Siden ordinært årsmøte normalt holdes om våren, er det lurt å starte arbeidet på nyåret – enten du sitter i styret eller er seksjonseier med innspill til styret.

Må alle sameier ha vedtekter?

Alle eierseksjonsameier må ha vedtekter, uavhengig av om sameiet er registrert i Foretaksregisteret. Lovens minimumskrav er beskjedne: Vedtektene skal angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer styret skal ha.

I praksis er det likevel både vanlig og fornuftig med mer utfyllende vedtekter. Særlig ansvarsfordelingen for vedlikehold bør være tydelig regulert. Vinduer, dører og balkonger er typiske konfliktområder når vedtektene er uklare.

Hvilket flertall kreves?

Vedtektene kan bare endres av årsmøtet. Dersom loven ikke stiller strengere krav, kreves minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene. Blanke stemmer teller ikke med.

Det er heller ikke krav om at et bestemt antall seksjonseiere deltar. Også et årsmøte med lavt fremmøte kan vedta vedtektsendringer, så lenge de formelle kravene er oppfylt.

Hva må stå i innkallingen?

For saker som krever to tredjedels flertall, må hovedinnholdet fremgå av innkallingen. Ved vedtektsendringer oppfylles dette enklest ved at forslag til nye eller endrede bestemmelser gjengis fullt ut. En generell sakstittel som «Vedtektsendringer» er ikke tilstrekkelig.

Kan styret endre vedtektene?

Nei. Styret kan ikke endre vedtektene på egen hånd, men vil ofte stå bak forslagene. Det er gjerne styret som møter praktiske tolkningsproblemer og ser behovet for oppdateringer.

Begrensninger i innholdet

Vedtektene kan ikke gi enkelte seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andres bekostning. Terskelen for å sette til side opprinnelige vedtekter er høyere enn for senere vedtektsendringer, ettersom nye eiere anses å ha akseptert disse ved kjøp.

Når kreves enighet fra alle?

Enkelte beslutninger er så inngripende at to tredjedels flertall ikke er nok. Eierseksjonsloven § 51 krever uttrykkelig samtykke fra samtlige seksjonseiere ved blant annet:

• Salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen.
• Oppløsning av sameiet.
• Tiltak som medfører vesentlig endring av sameiets karakter.
• Tiltak som vesentlig berører seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser.

Her vil særlig de to siste punktene bero på konkrete vurderinger.

Enighet er ikke det samme som enstemmighet

Kravet er enighet, ikke nødvendigvis at alle stemmer samtidig på årsmøtet. Dersom ikke alle er til stede og stemmer for, må samtykke innhentes i etterkant. Det bør protokolleres hvem som stemmer for, og tilslutning bør gis skriftlig eller på annen dokumenterbar måte.

Verdt å oppdatere?

Å endre vedtekter krever grundighet. Men tidsriktige, oppdaterte og forståelige vedtekter – tilpasset dagens eierseksjonslov – kan spare sameiet for både konflikter og usikkerhet i årene som kommer.