Boligkjøper reklamerte for sent

Saken gjaldt et boligkjøp hvor kjøperne mente selger hadde gitt mangelfulle opplysninger om et større veiprosjekt i nærheten av eiendommen. Høyesterett tok ikke stilling til om mangelen var alvorlig nok til å gi grunnlag for heving. Det avgjørende var at kjøperne hadde ventet for lenge med å varsle at de ønsket å heve kjøpet. Dermed falt hevingskravet bort.

Ikke somle med å reklamere

Mange tror at fristen først begynner å løpe når alle fakta er avklart, eller når en takstmann har beregnet skadeomfanget. Slik er det ikke nødvendigvis. Høyesterett understreker at fristen kan begynne å løpe allerede når kjøper har tilstrekkelig kunnskap til å forstå at det foreligger en mangel som kan gi grunnlag for et krav. Man kan altså ikke vente med å reklamere til alle undersøkelser er avsluttet.

Selv om dommen gjelder heving av boligkjøp, illustrerer den et generelt prinsipp som om at reklamasjonsfrister må tas på alvor. Dette er noe alle boligkjøpere må huske på.

Må ikke ha all informasjon med en gang

Send en skriftlig reklamasjon så snart du oppdager et forhold som kan være en mangel. Det er ikke nødvendig å kjenne det fulle omfanget av skaden eller å ha beregnet det økonomiske tapet. Du kan skrive at du reklamerer over forholdet, og at du vil komme tilbake med nærmere dokumentasjon når denne foreligger, men vær klar over at en slik “nøytral reklamasjon”, ikke nødvendigvis er nok dersom du senere vil heve kjøpet.

Varsle heving

Det er også viktig å være klar over at ulike krav kan ha ulike reklamasjonsregler. I saken for Høyesterett var det ikke nok at kjøperne hadde reklamert over mangelen. Fordi de ønsket å heve kjøpet, måtte de også varsle om hevingen særskilt innen rimelig tid. Dommen viser derfor at det kan være avgjørende å være tydelig på hvilket krav man faktisk fremsetter.

Huskeliste

For huseiere er det derfor noen enkle huskeregler:

• Reklamer skriftlig så snart du oppdager en mulig mangel.
• Vent ikke på alle rapporter eller full dokumentasjon.
• Beskriv mangelen og opplys at du vil komme tilbake med ytterligere opplysninger.
• Oppbevar bilder, e-poster og annen dokumentasjon.
• Kan det bli aktuelt å kreve heving, må også det varsles innen rimelig tid.

Høyesteretts dom er en nyttig påminnelse om at gode rettigheter kan gå tapt dersom fristene ikke overholdes.

Kilde: HR-2026-1307-A – For sen reklamasjon hindret heving av boligkjøp