Bør du tegne boligkjøperforsikring?

Boligkjøperforsikring er en forsikring som kan dekke utgifter til juridisk og sakkyndig bistand, dersom du som boligkjøper oppdager mangler og du vil reklamere til selger. Forsikringen skal altså gi deg trygghet, fordi du som kjøper kan få juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler.

Idéen er god. Det høres forlokkende ut å forsikre seg mot store kostnader til bistand dersom du vil reklamere over feil og mangler som du oppdager etter kjøpet.

Forskjell boligkjøperforsikring og boligselgerforsikring

Boligkjøperforsikring kan på sett og vis høres ut som motstykket til boligselgerforsikring, da det er tale om to ulike forsikringer som skal ivareta rettighetene til hhv. kjøper og selger. Det er likevel er viktig forskjell mellom de to forsikringstypene, fordi boligselgerforsikringen også kan dekke kostnader til utbedring av feil og mangler som oppdages.

Boligkjøperforsikring derimot, dekker ingen kostnader til reparasjon av manglene. Den dekker bare kostnader til juridisk og sakkyndig bistand ved fremsettelse av reklamasjon.

Vilkårene for boligkjøperforsikring

Prisen for boligkjøperforsikring varierer mellom ulike tilbydere, men den koster ikke veldig mye. Og hvis du som kjøper har en sterk reklamasjonssak, så dekkes alle kostnader til juridisk bistand du påføres i saken. Forsikringsselskapet får ikke mer betalt av forsikringstaker om saken viser seg å være komplisert og tidkrevende, enn selskapet vil få betalt av forsikringstaker hvis saken avsluttes raskt. Kjøperen har allerede betalt, og forsikringsselskapet får i utgangspunktet ikke mer betalt for å legge ned mye arbeid i saken.

Artikkelforfatter: advokat og partner i Stiegler Advokatfirma, Jon Håkon Hegdahl. (Foto: Stiegler Advokatfirma).

Det er imidlertid forsikringsselskapet selv som avgjør om saken er så god at selskapet vil arbeide videre med den. I forsikringsselskapet HELP sine forsikringsvilkår heter det at boligkjøperforsikringen kun kommer til anvendelse «dersom det kan sannsynliggjøres at Sikrede har krav som følge av mangler i henhold til avhendingsloven og kjøpekontrakten». Det heter videre at «dersom det ikke kan sannsynliggjøres at kravet vil føre frem, kan videre forsikringsdekning stanses».

Det er tilsvarende betingelser i de andre tilbydernes vilkår. I disse vilkårene ligger et svært viktig forbehold. Dersom forsikringsselskapet selv ikke vurderer kjøpernes sak som temmelig sterk, dvs. at det etter selskapets vurdering ikke er sannsynlig at reklamasjonen vil «føre frem», så kommer boligkjøperforsikringen rett og slett ikke til anvendelse.

Selvdømmeklausul ikke gyldig

De fleste reklamasjonssaker er nokså usikre. Dreier det seg om ukjente og skjulte feil, vil som oftest begge parter ha gode argumenter for sin sak. Det vil derfor ofte være vanskelig i en tidlig fase å slå fast hvor sterk kjøpers sak er. Men ved boligkjøperforsikring er det altså forsikringsselskapet selv som både skal vurdere sakens godhet og dekke kostnaden hvis saken vurderes som sterk nok.

Vurderingen av om forsikringen kommer til anvendelse, gjøres altså ikke av en uavhengig advokat. Vilkåret medfører at forsikringsselskapet selv har en ensidig rett til å avgjøre om en sak faller innenfor eller utenfor forsikringen. En slik klausul kalles en selvdømmeklausul.

Finansklagenemnda har i senere år flere ganger vurdert slike selvdømmeklausuler, og påpekt at slike vilkår er ugyldige. Finansklagenemndas har senest i avgjørelse 17.03.2026 (FinKN 2026-302) konkludert med at et forsikringsvilkår som gir forsikringsselskapet en ensidig rett til å avslå forsikringsdekning med den begrunnelse at «kravet ikke vil føre frem», er ugyldig. (Saken i Finanaklagenemnda gjaldt ikke spesifikt for boligkjøperforsikring, men en helt tilsvarende selvdømmeklausul i forsikring.) Likevel opprettholder forsikringsselskapene vilkåret i sine avtaler med boligkjøpere.

I en reklamasjonssak får forsikringsselskapet som nevnt i utgangspunktet ikke mer betalt fra kunden (kjøperen) for å føre saken, enn den forsikringspremien som kjøper betaler allerede i starten. Men hvis selskapet vurderer saken som så sterk at det kan anbefales å bringe saken inn for retten, og kjøper vinner der, vil forsikringsselskapet kunne kreve dekket fulle sakskostnader.

Dette forklarer hvorfor forsikringsvilkårene er utformet slik de er, altså slik at boligkjøperforsikringen bare kommer til anvendelse der det allerede i starten vurderes som ganske sannsynlig at reklamasjonen vil vinne frem.

Man kan benytte uavhengig advokat

Mange boligkjøpere opplever etter dette å få tommelen ned fra forsikringsselskapet. Men det ikke gitt at forsikringsselskapets vurdering alltid er riktig. Kjøpere kan forespørre forsikringsselskapet om å overføre saken til en annen og uavhengig advokat, men dekningsgraden vil i slike tilfeller ikke være like god.

Vårt firma har overtatt mange reklamasjonssaker der kjøpere har kjøpt boligkjøperforsikring, men der forsikringsselskapet ikke har villet ta saken videre. Vi har gjennomgående oppnådd gode resultater også i slike saker, hvilket er naturlig fordi det som nevnt ikke er gitt at forsikringsselskapets vurdering alltid er riktig. I et par tilfeller har sakene sågar endt med at kjøpekontrakten heves, og kjøper har fått tilbakebetalt hele kjøpesummen.

Dette illustrerer utfordringen med at forsikringsselskapene selv både skal vurdere hvor god saken er, og dekke kostnaden ved å føre saken videre hvis saken vurderes som tilstrekkelig sterk.

Bør du tegne boligkjøperforsikring?

På den ene side er det ingen tvil om at slik forsikring er god å ha i ryggen i tilfeller der kjøperen faktisk har en så sterk sak at forsikringsselskapet anbefaler å ta den videre. Da vil alle sakskostnader være dekket.
På den annen side får man ingenting igjen for utgiften til boligkjøperforsikring, dersom forsikringsselskapet ikke vil ta sjansen på å anbefale saken videre.

Som nevnt er svært mange reklamasjonssaker nokså åpne. Derfor vil det ikke rent sjelden kunne hende at et forsikringsselskap avslår dekning under boligkjøperforsikring, selv om saken faktisk kan tenkes å føre frem.

Dessuten har du sannsynligvis dekning for utgifter til både juridisk og sakkyndig bistand allerede gjennom din egen boligforsikring. Slik rettshjelpsforsikring vil vanligvis gi dekning med inntil kr 100 000,-, riktignok også her med en egenandel. Dette vil gi deg dekning for svært omfattende hjelp hvis det foreligger en tvist – uansett om saken din er spesielt sterk eller svak.

Du kan da velge hvilken advokat du vil engasjere, og du vil da få bistand av en uavhengig advokat som ikke selv har en økonomisk interesse i utfallet av saken (slik selskapene som tilbyr boligkjøperforsikring har).

Sjekk rettshjelpsdekningen

Som nevnt innledningsvis, blir boligkjøpere som oftest anbefalt av eiendomsmegler å tegne boligkjøperforsikring. Hvis dette ikke er en spesielt god forsikring, hvorfor anbefaler eiendomsmeglere dette da?-

Eiendomsmeglerforetak får betalt av forsikringsselskapene for hver avtale om boligkjøpsforsikring som de klarer å selge inn. Eiendomsmeglerne har altså en egen økonomisk interesse i at boligkjøperne tegner boligkjøperforsikring.

Hvis du skal kjøpe bolig, og du vurderer å tegne boligkjøperforsikring, er det vår anbefaling at du for det første undersøker hvilken rettshjelpsdekning du har fra før i boligforsikringen din. For det andre bør du kontrollere vilkår og pris for boligkjøperforsikring, med flere tilbydere av slik boligkjøperforsikring før du bestemmer deg.