Etablerte borettslag i seksjonen uten sameiets samtykke

Dommen omhandler en bygård i Oslo bygget i 1896. I 2018 ble bygget seksjonert. Innenfor noen av seksjonene var det flere offentlige godkjente boenheter. En boligutvikler kjøpte en av seksjonene, som siden 1939 var godkjent til bruk som fire boenheter, men seksjonen var i lang tid benyttet som én boenhet. 

Boligutvikleren ønsket å oppgradere boenhetene og selge dem som selvstendige boliger. Et forsøk på å reseksjonere bygget fikk ikke flertall i sameiet. I stedet ble seksjonen solgt til et nystiftet borettslag, hvor det ble opprettet fire borettslagsandeler, én for hver boenhet. Dette skjedde uten vedtak på sameiets årsmøte, slik som er kravet ved reseksjonering. Sameiet mente dette var en ulovlig omgåelse av eierseksjonsloven og forbudet mot hyblifisering.

Det ble også reist spørsmål om de omfattende byggearbeidene krevde samtykke fra sameiet. I disse spørsmålene fikk sameiet delvis medhold. Det er noen interessante juridiske avveininger om hvor grensen mot fellesareal går mellom etasjeskiller i eldre bygårder, uten at vi går nærmere inn på det her.

Forholdet til eierseksjonsloven

Lagmannsretten slo fast at eierseksjonsloven ikke er til hinder for at et borettslag eier kun én seksjon i et sameie. Det følger av seksjonseierens frie rettslige disposisjonsrett i eierseksjonsloven § 24.

Etablering av et borettslag i en seksjon er ikke en reseksjonering. Det påvirker ikke eierforholdet eller stemmegivningen i sameiet. Borettslaget vil ha samme plikter og rettigheter som den opprinnelige seksjonen.

Hyblifisering?

Sameiet anførte at endringen medførte økt belastning på fellesfunksjoner som strøm og avløp. Opprinnelig hadde de fire boenhetene hatt ett felles toalett, men ved oppgraderingen ble alle boenhetene utstyrt med eget bad.

Lagmannsretten avviste at ordningen utgjorde en ulovlig “hyblifisering” etter eierseksjonsloven § 49. Antall boenheter var ikke økt, og bruken lå innenfor det som er vanlig for seksjoner av tilsvarende størrelse og historikk.

Vedtektsendring

Da det ble klart at boligutvikleren skulle etablere borettslag i seksjonen, endret sameiet vedtektene for å forhindre dette. Lagmannsretten slo fast at en slik begrensning i seksjonseierens disposisjonsrett krevde tilslutning fra den som rammes, noe som ikke var tilfellet.

Prinsipielle avklaringer

Dommen viser at det er mulig å benytte borettslag i eksisterende seksjoner med flere boenheter. For sameier betyr dette at de ikke kan stanse slik organisering av eierskap gjennom vedtektsendringer eller omgåelsesargumenter.

Sameiet opplevde dommen fra Lagmannsretten som “uheldig”, men valgte å ikke anke, “da eventuelle endringer synes å måtte komme fra lovgiver, og ikke gjennom domstolene”. Lagmannsrettens dom står dermed som gjeldende rett, i hvert fall inntil lovgiver eventuelt griper inn.

Viktig lærdom for sameier

For sameier i eldre bygg er det fornuftig å ha kjennskap til hvor mange boenheter bygget har blitt godkjent for. Dagens bruk kan skille seg vesentlig fra den godkjente bruken da bygget ble oppført. Godkjente byggesakstegninger kan fås fra byggesaksavdelingen i kommunen.

Blanding av eierformer i et bygg kan potensielt skape juridiske og praktiske utfordringer, som gir økt risiko for konflikter. Dersom man ønsker å forebygge dette må vedtektene endres før en eier med formål om å etablere borettslag kommer inn i sameiet.

Det kan for eksempel være å innta en ervervsbegrensning i vedtektene om at “kun fysiske personer kan eie seksjoner” el. Merk at en slik vedtektsendring krever samtykke fra samtlige seksjonseiere for å få virkning for hele bygget.

Ved omfattende renovering bør sameiet også følge med på om arbeidet griper inn i felles infrastruktur som etasjeskiller på en skadelig måte. Om arbeidet gjør det, må styret gripe inn, og sørge for at seksjonseier søker om ombyggingen, og sikrer at dette legges fram på sameiets årsmøte.

Les også:

Ulovlig hyblifisering – hvor ligger terskelen og hva betyr det for deg?

Frita små borettslag for revisjonsplikt

Behov for vedtektsendringer i sameiet?