Hva er status med den nye husleieloven?

Arbeidet med gjennomgang og fornyelse av husleieloven er viktig. Forutsigbarhet for begge parter i et leieforhold i viktig. Det samme er regler som er enkle og forståelige med klart språk og en lov med god struktur. Loven skal brukes og forstås av privatpersoner uten spesiell juridisk kunnskap. Vi og mange andre leverte høringssvar til forslaget til ny boligleielov ved utgangen av januar.

Utleiere må sitte igjen med mer enn bare risiko

For dem som ikke driver profesjonelt med utleie, er det særdeles viktig med tydelige regler og forutsigbare leieforhold. I syv av ti leieforhold er det private personer som er utleiere. Beskyttelse av leietakere er bra, men hvis det oppleves av private utleiere som for risikabelt å leie ut, vil utleieboliger bli borte. Boligutleie blir lite attraktivt om det ikke gir utleier en fornuftig gevinst.

Les også: Forslag til boligleielov på høring.

De største endringene

• Det blir foreslått å øke minstetiden til fem år for tidsbestemte avtaler. I dag er hovedregelen tre år og det mener vi er mer enn nok.

• Det er også foreslått å innføre en rett for leietaker til å forlenge en tidsbestemt leieavtale. Dette er noe av det vi er aller mest kritiske til.

• Det ligger i forslaget å innføre en ufravikelig regel om at leieren når som helst kan si opp leieavtalen, det vil si å fjerne muligheten for «bindingstid» i kontrakter. Her er det lett på den ene siden å se at det er praktisk for leietaker å kunne si seg opp. Men det kan være tilsvarende vanskelig for utleiere å få leid ut utenom sesong, særlig på studiesteder, og utleier kan få potensielt store leietap dersom leieforholdet starter i juli, leietaker sier opp og så må utleier ut igjen fra oktober, hvor det er færre interessenter.

• Forslaget innebærer å lovfeste en minimumsstandard for utleieboliger som man ikke kan avtale seg bort fra. Dette innebærer å fjerne det såkalte «som den er»-forbehold. Vi mener at en opplysningsplikt om boligens standard er tilstrekkelig. Det må for eksempel være lov å leie ut enkelt og billig om partene er enige (men selvsagt ikke farlige boliger uten rømningsvei og lignende).

• Utvalget har delt seg i to i spørsmålet om graden av fravikelighet ved fordeling av vedlikeholdsansvaret. Skal det være lov til å avtale en annen vedlikeholdsfordeling enn det loven legger opp til? Halvparten av utvalget anbefaler å innskrenke avtalefriheten. Den andre halvparten av utvalget anbefaler at bestemmelsen hovedsakelig skal være fravikelig, slik den er i dag.

• Det er også foreslått at leietakeren skal få rett til å gjøre flere forandringer i boligen uten utleierens samtykke. Et flertall vil at leieren får en lovfestet rett til å henge opp bilder, hyller og liknende, samt utføre mindre energiøkonomiserende tiltak uten utleiere sitt samtykke.

• Utvalget ønsker et nytt system med enklere regler for leieregulering. Vi heier på forståelige regler. Vi er enige i at dagens ordning med mulighet for årlig justering av leien i samsvar med endringen i konsumprisindeksen bør opprettholdes. Vi er også enige med flertallet om at man bør gå bort fra gjengs leie-begrepet og innføre mulighet for å justere leien til markedsleie. Gjengs leie er vanskelig for partene å forholde seg til og vanskelig å dokumentere. Eventuelle uenigheter om leiens størrelse kan løses ved hjelp av Husleietvistutvalget.

• Det er flere andre endringer som er foreslått. Les mer her:

Les også: All risiko hos utleierne?

Det som ikke er behandlet

• Utvalget har utsatt å komme med forslag som gjelder bofellesskapene. Det er synd, for her er det stort behov for tydeligere regler. Og dagens lov passer ikke spesielt godt for kollektivene, noe som kan gå ut over både leietakerne og utleierne.
• Vi savner også drøftelse og avklaring av både utleier og leietakers anledning til å drive korttidsutleie i et løpende leieforhold. Det er eksempler på at utleier disponerer boligen om sommeren og leier ut på korttidsutleie, og at leier selv leier ut på korttidsutleie ved midlertidig fravær. Her er det et behov som ikke er avklart. I flere byer, får man enkelt inn en månedsleie på én uke med korttidsutleie. Med mindre dette reguleres er vi bekymret for at korttid vil fortsette å fortrenge langtidsutleie.
• Skatteregler henger også tett sammen med de vanlige utleiereglene, men har ikke vært tema i forbindelse med den nye boligleieloven.

Les mer om forslaget til den nye loven her:  NOU 2024:19.

NÅR kommer eventuelt den nye loven?

Det er fortsatt ikke klart når ny boligleielov kommer, men ifølge departementet, blir det i hvert fall ikke våren 2025. Dette skyldes blant annet at høringsinstansene er delte i mange av forslagene, og det gjenstår fortsatt mye arbeid.

Noe bra og noe ikke så bra

– Jeg synes det er positivt med oppdatering av loven. Det er 25 år siden den nåværende loven kom. Samtidig er det uheldig at det er så mange steder i lovforslaget utvalgsmedlemmene ikke har blitt enige om et felles forslag til lovtekst. Vi får da inntrykk av at de enkelte utvalgsmedlemmene har kjempet for «sin» side i et utleieforhold. Jeg skulle ønske alle i utvalget hadde lagt mer vekt på at begge parter i et leieforhold må ivaretas, sier daglig leder Anniken Mosby.
– Særlig forslaget om at leietaker skal få ensidig rett til å forlenge en tidsbestemt avtale når den går ut, synes jeg er en dårlig idé. Det er riktignok noen forbehold som gjør at retten ikke er absolutt, men det er uansett uheldig med regler som er fulle av vurderingstemaer og skjønn. Reglene skal brukes av menigmann og -kvinne, og bør være tydelige og enkle, sier Anniken.