Kan du selge fritidsboligen skattefritt?

Vilkårene for skattefritt salg av fritidsbolig finner vi i skatteloven § 9-3 (4), hvor det fremgår at eieren må ha eid fritidsboligen i fem år, og ha brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før realisasjonen (salget).

Krav til brukstid

Spørsmål kan oppstå om hvorvidt eieren har brukt eiendommen i tilstrekkelig grad for å oppfylle vilkårene i lovteksten. Folk bruker fritidsbolig på ulike måter, og faktorer som reisevei, type bolig og tilknytning vil kunne påvirke bruken. Etter lovens forarbeider stilles det små krav til brukens intensitet for at vilkåret anses oppfylt:

«Det avgjørende vil være om eiendommen etter en helhetsvurdering fremstår som eierens egen fritidsbolig. Departementet forutsetter at man ikke skal ta hensyn til sporadisk utleie dersom eiendommen for øvrig brukes som normalt for fritidsboliger.»

Det er heller ingen regler om brukshindring for fritidseiendommer, slik det er for boligeiendom. Reglene om brukshindring sikrer at skatteyter fortsatt opptjener brukstid dersom vedkommende på grunn av helse, arbeid eller lignende er forhindret fra å bruke boligen.

«Dersom f.eks. sykdom eller lignende grunner gjør det vanskelig å bruke eiendommen i noenlunde normalt omfang, antar departementet at dette ikke vil frata den karakteren av skattyterens fritidseiendom så lenge den ikke går over til annen bruk som er dominerende.»

Ifølge Skatte ABC regnes annen bruk som utleie eller bruk som ikke har fritidsformål, for eksempel når eiendommen brukes av andre som fast bolig.

Ved spørsmål om eierens bruk er tilstrekkelig, skal det foretas en helhetsvurdering. Det stilles små krav til intensiteten av eieren bruk. Men langvarige leieforhold vil kunne føre til at eiendommen skifter karakter fra egen fritidsbolig til utleiebolig.

Bruk av fritidseiendom som fast bolig

Dersom eier eller andre bruker fritidsboligen som fast bosted vil det fort medføre at boligen mister karakter av å være fritidsbolig. En eventuell gevinst ved salget vil da være skattepliktig, og tap fradragsberettiget. Dette gjelder selv om den delen som brukes til fritidsformål er større enn den delen som brukes som fast bolig, da bruk som fast bolig vanligvis vil være mer intens enn bruken som fritidsbolig.

For de som leier ut fritidsboligen som fast bolig den delen av året de ikke selv benytter den, er det derfor stor risiko for at et eventuelt salg vi være skattepliktig. Men dersom fritidsboligen har falt i verdi og eier ønsker å kunne fradragsføre tapet, kan det spekuleres i å leie ut fritidsboligen som fast bolig før salg.

Hytte i byen

I 2006 måtte forretningsmannen Reidar Osen ta saken om sin fritidsbolig i Bergen til lagmannsretten for å få fastslått at det skattemessig ble ansett som en fritidsbolig. Han hadde fast bolig i samme by som fritidsboligen. Lagmannsretten uttalte blant annet:

«For byleiligheter eller andre boligeiendommer i ordinære boligområder, vil den vanlige presumsjon for fritidsbruk ofte ikke foreligge. For slike eiendommer må det kreves en bruk som er knyttet til vesentlige fritidspregete opphold og gjøremål, herunder kontakt og tilsyn med familie sammenlign […].»

Lagmannsretten viste til at boliger i samme boligkompleks kan bli klassifisert på ulik måte og at løsningen ville bero på en helhetsvurdering av det enkelte tilfelle. De fant det sannsynliggjort at han benyttet leiligheten til rekreasjonsformål og la vekt på at den lå sydvestvendt ved sjøen med muligheter for bading, fisking og grilling.

Oppsummering

Samlet sett stilles litt ulike krav til eierens bruk av en fritidsbolig i ulike sammenhenger. For typiske fritidsboliger kan vi legge til grunn at kravene til bruk er beskjedne.

Er det derimot snakk om en eiendom som etter sin art og beliggenhet ikke er typisk fritidsbolig, vil kravene til faktisk bruk være strengere. Videre vil annen bruk enn fritidsbruk, typisk utleie, påvirke hvorvidt brukstiden er oppfylt.

Er du i tvil hvorvidt du oppfyller kravene til skattefritt salg av fritidsbolig, kan det være fornuftig å be om en bindende forhåndsuttalelse eller kontakte Norges Huseierforbund.