Korttidsutleie i Danmark

Danmark er et yndet feriemål for europeere og har tradisjonelt hatt et særlig behov for å regulærere korttidsutleie. Danskene har derfor en egen lov som regulerer folks utleie til fritidsfomål, kalt sommerhusloven. Loven gjelder ikke kun tradisjonelle fritidsboliger, men også utleie av leiligheter og helårsboliger, som leies ut til ferie- og fritidsformål. 

Formålet med loven er å sikre allmenn tilgang på rekreasjonsarealer og at ikke eiendom erverves i strid med annen lovgivning. Korttidsutleie skal som hovedregel skje som et supplement til eiers egen bruk.  Loven håndheves restriktivt, og fungerer i praksis som et forbud mot korttidsutleie i næringsøyemed.  

Les mer: Evaluering av sommerhusloven. 

Utleie av egen bolig eller fritidsbolig 

Sommerhusloven legger opp til at privatpersoner kan leie ut hele sin egen bolig eller fritidsbolig til ferieformål i 30, 70 eller 90 dager per kalenderår.  

Grensen er på 30 dager om utleien skjer i egen regi. Dersom utleien skjer via et byrå, som innrapporterer inntektene til skattemyndighetene, kan utleie skje i opptil 70 dager. Kommuner kan søke om å øke grensen opp til 100 dager om kommunestyret vedtar det. 

Profesjonell eller privatperson? 

Drives utleieaktiviteten som næringsvirksomhet, såkalt «ervhvervsmæssig», og varer i mer enn ett år, kreves det særskilt tillatelse. Det gjelder uavhengig av om utleien skjer som privatperson eller gjennom et selskap. Som hovedregel gis det derfor ikke tillatelse til «erhvervsmæssig» eller «længerevarende» utleie. 

Vurderingen av om det drives «erhvervsmæssig» har likheter med vurderingen om næringsaktivitet, som vi har her til lands. Det virker samtidig som at terskelen er noe lavere, og eierens «egen bruk» har en særlig plass i vurderingen. For øvrig er det en konkret vurdering, hvor omfang og varighet er sentralt, men også andre forhold som antall boliger, utleiens karakter og inntekter, kan være relevant. 

Ettersom egen bruk er det sentrale i vurderingen etter sommerhusloven, er det også regler om brukshindring ved egen bruk, ved «erhvervsmæssig»-vurderingen. 

Som en veiledende terskel er det uttalt at dersom en person leier ut mer enn to sommerhus, eller et ektepar leier ut mer enn fire, har utleien profesjonell karakter og krever tillatelse etter sommerhusloven. 

Les mer om i forhold til grensedragningen for privatpersoner her:  

Søknadsplikt for selskaper  

Selskaper, foreninger mfl. (juridiske personer) må alltid søke om tillatelse for å leie ut til ferieformål. Unntaket er dersom utleien skjer i allmennyttig øyemed. Søknadsplikten for juridiske personer gjelder uavhengig av om utleien er «erhvervsmæssig», eller ikke. Virksomheter som driver hoteller ol. faller utenfor reglene i sommerhusloven. 

Ervervsbegrensninger 

Det er verdt å merke seg at for mange juridiske personer, vil ikke spørsmål om utleie komme på spissen. Juridiske personer må også søke om tillatelse for å kjøpe fast eiendom til fritidsformål etter sommerhusloven § 8. Det gjelder med mindre eiendommen skal benyttes til helårsbeboelse eller i «erhvervsøjemed», som for eksempel videresalg eller virksomhet som ikke er i strid med sommerhusloven.  

Hovedregelen er at juridiske personer ikke får tillatelse til å erverve fast eiendom, som skal brukes til ferie- og fritidsformål, og heller ikke tillatelse til utleie til fritidsformål. 

Vanskelig å få tillatelse til erhvervsmæssig utleie  

Sommerhusloven § 2 sier at: «Ved afgørelsen af, om tilladelse skal meddeles, skal der bl.a. lægges vægt på hensynet til at bevare naturværdier, turistmæssige hensyn, de erhvervs- og beskæftigelsesmæssige interesser og trafikale og sanitære hensyn.» Departementet kan gi retningslinjer for vurderinger og regler for saksbehandlingen.  

Om de unntakstilfellene hvor «erhvervsmæssig»-utleie tillates kan nevnes; ved arv eller gave kan tidligere eiers tillatelse videreføres til barn eller ektefelle ved videreføring av driften, i overflødige driftsbygninger i landbruket i visse deler av landet, tilsvarende for overflødige industrilokaler, utleie av speiderhytter og feriekolonier.  

Sommerhusloven praktiseres restriktivt og det klare utgangspunktet er at «[t]illadelse til erhvervsmæssig udlejning gives som altovervejende hovedregel ikke.» 

For mer utfyllende liste se her: Administrativ praksis efter sommehusloven. 

Eller her: Sommerhuslovens regler om erhvervelse og udleje  

Tilsyn og sanksjoner 

Det er Plan- og Landdistriktsstyrelsen (PLST) som fører tilsyn med reglene i sommerhusloven. Kommuner er forpliktet til å varsle PLST dersom de får begrunnet mistanke om brudd på loven. Ved utleie i strid med loven kan det ilegges bøter og konfiskering av inntekt fra utleieaktiviteten. 

Legg merke til at kommunene varsler PLST som gjennomfører tilsyn og sanksjonering. PLST tilsvarer et direktorat som er overordnet kommunene. I Norge er det kommunene som gjør dette selv, noe som kan føre til ulik saksbehandling og oppfølgning.  

Forutsigbart 

For oss kan de danske reglene for korttidsutleie virke strenge. Det er samtidig et forutsigbart regelverk som er enkelt å forholde seg til for alle parter. Terskelen for når noe er næring er det mulig å forholde seg til, og det er en klar hovedregel og unntak tillates kun unntaksvis. Kanskje vi har noe å lære av våre naboer, for å bedre rettssikkerheten og slik at vi unngår unødig krangler og konflikt her på bjerget.   

Kilde: Ferieboliger, fleksboliger og værelser m.v.