Langvarig bruk gir ikke nødvendigvis enerett til hagen

Saken gjaldt et borettslag der flere andelseiere i første etasje over tid hadde oppført terrasser, plattinger, hekker, levegger og gjerder på arealer utenfor boligene sine. En andelseier mente områdene var fellesareal og krevde at forholdene ble rettet opp. Lagmannsretten kom i hovedsak til at borettslaget måtte sørge for at forholdene ble brakt i samsvar med regelverket. 

Retten la særlig vekt på bebyggelsesplaner og byggetegninger. Etter lagmannsrettens syn viste disse at arealene var ment som utearealer til felles bruk, og ikke som private hageparseller for leilighetene på bakkeplan. 

Langvarig bruk

Et viktig poeng i dommen er at langvarig bruk i seg selv normalt ikke er nok til å etablere en juridisk beskyttet enerett. Lagmannsretten viser til juridisk teori som legger til grunn at såkalt «tålt bruk» normalt ikke etablerer et rettslig krav på eksklusivitet. 

Dommen er en viktig påminnelse om at det må foreligge et rettslig grunnlag dersom noen skal ha enerett til å bruke deler av et fellesareal. Et slikt grunnlag kan for eksempel følge av vedtekter, byggetegninger, stiftelsesdokumenter eller gyldige vedtak. 

For styrene i borettslag kan dommen få praktisk betydning. Også i sameier kan tilsvarende spørsmål oppstå, men der gjelder egne regler. Dersom fellesarealer er tatt i privat bruk uten tilstrekkelig hjemmel, kan styret bli nødt til å vurdere om forholdet må rettes opp eller behandles av generalforsamlingen. 

Eksklusive bruksretter

Dommen innebærer likevel ikke at eksklusive bruksretter til hagearealer aldri kan etableres. Lagmannsretten legger tvert imot til grunn at slike rettigheter kan følge av for eksempel bebyggelsesplaner, byggetegninger eller andre klare rettsgrunnlag. 

For boligeiere er lærdommen enkel: At et område gjennom mange år har blitt omtalt som «min hage», betyr ikke nødvendigvis at man har en juridisk beskyttet enerett til området. Skal en slik rett stå seg over tid, bør den være tydelig dokumentert. 

Artikkelen bygger Borgarting lagmannsretts dom LB-2025-82517. Dommen var på publiseringstidspunktet ikke rettskraftig.