Leie ut på Airbnb mens studentene er på sommerferie?

Er dette lov – og hva bør du være oppmerksom på?

Kan du avtale at den faste leietakeren flytter ut om sommeren?

Kan du inngå en leiekontrakt for eksempel fra januar – juni og september – desember, hvor det avtales at den faste leietakeren skal flytte ut i juli og august? Leietaker slipper da å betale leie for de to sommermånedene, og premissene er tatt med i kontrakten helt fra leieforholdets start. Er dette lov?

Nei, dette er ikke lov. Husleieloven har faste rammer for leiekontrakters varighet. Hovedregel er minstetid på tre år, men det finnes unntak i loven som åpner for kortere varighet, dersom begrunnelsen er en av dem vi finner i loven. At utleier planlegger å leie ut på korttid om sommeren, er ikke saklig grunn for å avtale kortere tid.

Husleieloven åpner heller ikke for på-og-av-leieforhold, hvor leier plikter å flytte ut i perioder. Leietaker har rett på en eksklusiv bruksrett så lenge leieforholdet varer.

Kan du leie ut ledige rom i kollektiv?

I noen kollektiver har leietakerne individuelle kontrakter, og det kan derfor hende at leieforholdene starter og slutter på ulike tider av året. Dersom en eller flere av leietakerne flytter ut, kan det tenkes at utleier ønsker å leie ut noen rom gjennom Airbnb om sommeren, før nytt langtidsleieforhold kommer på plass om høsten. Også her må utleier være varsom.

Korttidsutleie eller turistutleie av ledige rom, kan medføre en bristende forutsetning for de øvrige langtidsleietakerne, som må forholde seg til stadig nye beboere som de ikke kjenner og som de må dele bad, kjøkken og fellesarealer med. Å inngå avtale om leie i kollektiv med faste medboere, vil være svært annerledes enn å nærmest bo i et pensjonat med stadige utskiftninger. Det kan – ut fra en konkret vurdering av omfang og belastning – gi de fastboende rett til prisavslag eller til og med heving av sitt leieforhold.

Si opp leietaker for å tjene mer på korttidsutleie?

Kan utleier si opp et langtidsleieforhold for i stedet å drive korttidsutleie og tjene mer?
Det er strenge krav til utleiers oppsigelse, både formkrav og krav til saklig begrunnelse. Og selv om oppsigelsen er saklig, så vil den nesten med sikkerhet bli satt til side som urimelig om en oppsigelse med denne begrunnelsen kommer på spissen og skal rettslig avgjøres.

Kan leietaker leie ut på korttid selv?

Husleieloven kapittel 7 har regler for når leietaker har rett til å leie ut på fremleie. Korttidsutleie omfattes ikke av dette. Slik utleie vil kun være lov dersom utleier har gitt tillatelse. Av bevishensyn bør leietaker innhente skriftlig tillatelse fra utleier hvor periode og omfang avklares. Det finnes avgjørelser fra Husleietvistutvalget hvor utleier vinner frem med oppsigelse når leietaker har leid ut på Airbnb uten tillatelse.

Unntak for studentboliger

Husleieloven § 11- 2 har egne regler for elev- og studentboliger som leies ut «etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune». For slike studentboliger kan det avtales at leieavtalen skal falle bort uten oppsigelse ved endt semester, endt studieår eller endt utdannelse. Men dette gjelder altså ikke for private utleiere.

Lovlig

Hvis en leietaker for eksempel avslutter leieforholdet sitt til St Hans og nytt leieforhold med ny leietaker er avtalt fra semesterstart, står du som utleier fritt til å leie ut på korttid i perioden mellom de to andre leieforholdene. Her forutsettes likevel at utleien er i overensstemmelse med det som gjelder for utleie i borettslag, eierseksjonssameier eller eventuelt, og etter hvert, andre lokale eller nasjonale regler.