Når blir styremedlemmer personlig ansvarlig?

Risikerer du som styremedlem i et eierseksjonssameie å bli personlig ansvarlig for tap seksjonseiere lider, for eksempel for mangelfullt vedlikehold?   

Dagsaktuell sak fra Bergen

I Bergen har det i vår vært mye omtale av en sak fra Toppe borettslag.  Der ble tidligere styreleder saksøkt av det nåværende styret. Den saksøkte styrelederen ble kastet på et ekstraordinært årsmøte i 2021 etter å ha blitt beskyldt for å ha gjort flere disponeringer som hadde påført borettslaget store tap. Han ble beskyldt for uaktsomhet, blant annet for å ha inngått dårlige avtaler og for ikke å ha klaget på dårlig utført arbeid. Det ble også hevdet at han hadde brukt borettslagets bankkort til private utgifter.  

Det nye styret gikk til søksmål og krevde ham for hele fem millioner kroner. Saken startet for retten, men midt i saken trakk styret saken. Konsekvensen er at borettslaget må betale saksomkostningene for begge parter. Vi vet ikke hvordan dommen hadde endt med hensyn til ansvar for styrelederen om den ikke hadde blitt trukket. 

Ikke lovfestet ansvar i eierseksjonssameier

Styremedlemmers erstatningsansvar i eierseksjonssameier er ikke lovfestet. Det følger av forarbeidene til eierseksjonsloven at styremedlemmers ansvar reguleres av den alminnelige skyldansvarsregelen. Eierseksjonslovens regler om styrets plikter er sentrale tolkningsmomenter ved vurdering av styremedlemmers aktsomhet.  

Rettspraksis

I rettspraksis er det lagt til grunn en mild aktsomhetsnorm for styremedlemmer i boligsammenslutninger, jf. bl.a. RG-1997-1308:  

«… [s]tyremedlemmene … har normalt ikke styreerfaring, og er normalt ikke forretningskyndige og besitter heller ikke juridisk og/eller regnskapsmessig kompetanse. En for streng aktsomhetsnorm vil kunne avholde de mest innsiktsfulle fra å påta seg slike styreverv … Når styremedlemmer har handlet etter eget beste skjønn og gjort så godt de har kunnet for å ivareta lagets interesser, skal det mye til for å holde dem erstatningsansvarlige. Hvert enkelt styremedlem må vurderes individuelt«.   

Departementet skriver at det skal «svært mye til før et styremedlem kan holdes personlig ansvarlig. Handlemåten må være markert avvikende fra det man kan forvente av ikke-profesjonelle styremedlemmer.»  

Sameiets ansvar for manglende vedlikehold

Det følger av eierseksjonsloven § 35 fjerde ledd at:  

«[k]ravet om erstatning rettes mot styret. Fører erstatningskravet frem, er kostnaden en felleskostnad for sameiet«.  

Ordlyden «rettes mot styret» kan gi inntrykk av at krav mot sameiet rettes mot styremedlemmene personlig. Dette er ikke tilfellet, skriver departementet i en tolkningsuttalelse. Det følger av § 35 første ledd at det er sameiet som er ansvarlig for vedlikeholdet, og dermed også ansvarlig for et eventuelt erstatningskrav som følge av mangelfullt vedlikehold. Dette er i forarbeidene til loven (Prop. 39 L (2016-2017) s. 180) uttrykt slik:  

«Regelen utpeker hvem kravet skal rettes mot, ikke hvem som skal behandle kravet. … Annet punktum fastslår at dersom kravet fører frem (for eksempel ved at styret eller årsmøtet erkjenner ansvar eller seksjonseieren har dom på kravet), skal denne kostnaden dekkes som en ordinær felleskostnad. Det betyr at gjeldende fordelingsnøkkel for felleskostnader får anvendelse. Dette innebærer at også den skadelidte seksjonseieren må dekke en del av tapet«.  

Personlig ansvar for den enkelte?

Eierseksjonsloven § 35 regulerer altså sameiets kollektive vedlikeholdsansvar. Dersom styremedlemmer skal holdes personlig ansvarlig for skader knyttet til utilfredsstillende vedlikehold, må vedkommende ha forhindret sameiet fra å oppfylle vedlikeholdsansvaret ved å handle markert avvikende fra det man kan forvente av et ikke-profesjonelt styremedlem.  

I borettslag er ansvar lovfestet

Styrets erstatningsansvar i borettslag er lovfestet i borettslagsloven § 12-1:  

«[d]en som i eigenskap av styremedlem … valdar tap forsetteleg eller aktlaust for laget, andelseigarar eller andre under utføringa av oppgava si, har plikt til å bøte tapet«.   

Regelen i eierseksjonsloven og borettslagsloven er tilnærmet like. Styremedlemmer kan bli holdt ansvarlige dersom vedkommende har utvist uaktsomhet, har påført sameiet, seksjonseier eller tredjepart et økonomisk tap og det er årsakssammenheng mellom den uaktsomme handlingen og tapet som har oppstått. 

Noen tips

Saken fra Bergen som er omtalt her er spesiell. Men generelt kan vi trekke ut noen enkle punkter fra juridisk teori og praksis og slå fast at:   

• om du påtar deg et styreverv må du være ryddig og tåle å bli ettergått i sømmene 

• ved betydelige eller tvilsomme saker og krav er det god styreskikk å legge saken frem for årsmøtet selv om loven ikke krever det 

• styret må tenke seg godt om før det saksøker noen 

• store borettslag og sameier bør vurdere å la profesjonelle ta seg av oppgavene 

Kilder:   

Eierseksjonsloven 

Departementets tolkningsuttalelse fra 01.09.2020 – ref 20/902-2 

Les også:

Styrehonorar i borettslag og sameier

Fullmakt i eierseksjonssameier og borettslag