Når kan du leie ut med kortere varighet enn tre år?

Det er lovlig å leie ut på tidsubestemte kontrakter. I så fall avtales det når leieforholdet starter, men ikke når det slutter. Vi anbefaler det likevel ikke, fordi det kan være vanskelig å si opp en leietaker som bor på tidsubestemt avtale. 

Hovedregel: Minst tre år 

Hovedregelen for tidsbestemte kontrakter er at du alltid kan leie ut med en varighet på minst tre år. Har du treårskontrakt, trenger du ikke begrunne hvorfor leieforholdet avsluttes når de tre årene er gått. Når leieperioden er ute, står du fritt til å inngå ny kontrakt med de samme leierne eller med noen andre. Og når du inngår ny kontrakt etter tre år, kan du også enklere endre leiesum og andre betingelser. 

Kortere varighet enn tre år? 

En del utleiere synes at tre år er for lang tid å binde seg til, og inngår derfor kortere kontrakter. Noen ganger er det lov, mens andre ganger kan det være i strid med loven. Kommer du inn under en av lovens to unntaksbestemmelser nedenfor, kan du lovlig inngå kontrakter med kortere varighet: 

Unntak 1: Du kan leie ut i ett år (eller mer) dersom leieforholdet gjelder: 

• Loftsbolig i enebolig. 

• Sokkelbolig i enebolig. 

• Bolig i tomannsbolig. 

Forutsetningen er at utleier bor i samme hus og at sluttdatoen fremgår av kontrakten. 

Unntak 2: Du kan leie ut tidsbegrenset uten minstetid dersom: 

• Utleieren, eller noen i utleierens husstand, selv skal bruke boligen til bolig. 

• Du har annen gyldig årsak. 

Forutsetningen er at sluttdatoen fremgår av kontrakten og at grunnen for kortere varighet er gyldig og er tatt med i kontrakten.  

Utleier skal bruke boligen selv 

Vi ser nå litt mer på lovens unntakskategori nummer to. Dersom utleieren selv skal bruke den utleide leiligheten som sin egen bolig etter en viss tid, kan det inngås avtale med valgfri varighet – forutsatt at begrunnelsen er reell. Om utleier skal bruke boligen etter fire måneder, etter tolv måneder eller etter to og et halvt år, kan kontraktens varighet lovlig samsvare med denne lengden. Det samme gjelder om det er noen i utleiers husstand som skal benytte boligen.  

Det kreves videre at utleier skal bruke boligen som permanent heltidsbolig. Det er ikke tilstrekkelig at boligen skal brukes sporadisk, som reservebolig eller fritidsbolig. Det må også være utleiers hensikt at boligen skal tas i bruk straks etter at leieavtalen opphører. Det er ikke tilstrekkelig at boligen en dag i fremtiden skal tas i bruk som egen bolig for eksempel av utleierens barn. 

Annen gyldig grunn

Det er strenge krav til hva som er annen saklig grunn. Enkle eksempler på dette er at boligen skal ombygges, rives, selges eller at utleier, som for eksempel er yrkesmilitær, har blitt utkommandert til å arbeide på en annen kant av landet en periode. Konkrete planer om salg av boligen, vil normalt være tilstrekkelig grunn. Vanlig oppussing er ikke godt nok.  

Leiers ønske ikke gyldig grunn

Det som heller ikke er gyldig grunn, er at du ønsker en prøveperiode med den nye leieren. Kortere tidsbegrensning kan du heller ikke lovlig avtale med den begrunnelse at leier bare har behov for kortere tid. Det kan godt tenkes at en leietaker som skal studere et sted i ett år, kun har behov for leiligheten i ett år. Men for å ivareta leietakerens behov for å komme seg ut av kontrakten, kan du gi leietakeren rett til å si opp leieavtalen med en avtalt frist. 

Oppsigelsesadgang i leieperioden

Uansett hvilken av disse tre variantene som gjelder leieforholdet, er det avtalefrihet om oppsigelsesadgang i leieperioden. Dere kan avtale at leieforholdet ikke skal kunne sies opp i det hele tatt opp før sluttdato, eller at det skal kunne sies opp med en frist som avtales i kontrakten. Dere kan også avtale mellomløsninger med bindingstid en periode og deretter oppsigelsesadgang. Er verken det ene eller andre alternativet fylt ut i kontrakten, gjelder lovens hovedregel om tre måneders oppsigelsesfrist, også innenfor de tidsbestemte avtalene. 

Er det avtalt en oppsigelsesfrist, for eksempel på to måneder, kan leietaker si seg opp med to måneders varsel i løpet av kontraktstiden, uten noen grunn. Dersom utleier skal si opp med tomåneders frist i løpet av kontraktstiden, må utleier ha en gyldig grunn for det. Det er altså ikke nok bare å ha avtalt oppsigelsesadgang, det må også foreligge en god grunn for det på utleiers side. Husk at det også er strenge formkrav til utleiers oppsigelse.   

Når varigheten er lovstridig

Dersom du har inngått en leieavtale med kortere varighet enn lovens alternativer gir, kan du i verste fall risikere at kontrakten lovlig fortsetter på tidsubestemte vilkår. Inngår du for eksempel en ettårskontrakt der det skulle vært en treårskontrakt, og leietakeren flytter ut etter endt tid, skjer det ikke noe mer. Men får du en leietaker som ikke flytter ut når ettårsperioden er ute, og det blir en rettslig tvist av dette, må du regne med å tape. 

Det innebærer i denne sammenheng at leieforholdet fortsetter. Alle kontraktens øvrige punkter blir stående som gyldige, bortsett fra akkurat det punktet som gjelder tidsbegrensningen. Merk også at kontrakten ikke går over til treårskontrakt, men en løpende tidsubestemt avtale uten sluttdato dersom den avtalte varigheten er lovstridig.