Når servitutter begrenser eiendomsutvikling

Men i praksis kan byggetillatelse bare være halve svaret. Den andre halvdelen ligger i de privatrettslige forholdene – og da særlig i gamle servitutter som fortsatt «lever» på eiendommen.

Hva er en servitutt?

Servituttloven § 1 definerer servitutter som

«[Særrettar] over framand fast eigedom til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand.»

En servitutt er altså en særrett eller en heftelse knyttet til fast eiendom (reell servitutt). Rettigheten kan også være knyttet til en bestemt person eller krets av personer (personlig servitutt). I artikkelen omtales bare reelle servitutter.

Videre går det et grunnleggende skille mellom positive og negative servitutter.

• Positive servitutter gir en bruksrett, som veirett eller rett til å legge ledning over naboens eiendom.
• Negative servitutter legger begrensninger på eierens rådighet, for eksempel forbud mot deling av tomt eller begrensning i byggehøyde, krav om at bebyggelsen skal være «villamessig» eller at det bare kan oppføres én enebolig på hver tomt.

Det er ofte de negative servituttene som er kime til konflikt. Fokuset ligger derfor på disse videre i artikkelen.

Hvordan stiftes en servitutt?

Servitutter kan stiftes på mange måter. Den vanligste er ved avtale, som ofte inngås som ledd i en større transaksjon, typisk kjøpekontrakt eller en egen erklæring mellom partene i forbindelse med overføring av eiendom. Du kjøper for eksempel en hyttetomt og får samtidig veirett over naboen eiendom.

I tillegg kan servitutter etableres blant annet ved testamentarisk bestemmelse, hevd, alders tids bruk, dom og i enkelte tilfeller ekspropriasjon. For kjøpere og eiere er det viktigste som regel ikke hvordan servitutten opprinnelig ble stiftet, men hva som er det rettslige grunnlaget for den, og om den er tinglyst.

Formkrav

Dersom servitutten stiftes ved avtale, er hovedregelen formfrihet. Vi anbefaler likevel skriftlighet av bevishensyn, og for å kunne tinglyse servitutten i grunnboken. Tinglysing er avgjørende for at rettigheten skal stå seg mot senere kjøpere av eiendommen eller panthavere (rettsvern).

Konflikt med reguleringsplan

Det sentrale spørsmålet er ofte hva som skjer når reguleringsplanen åpner for et tiltak, mens en negativ servitutt setter begrensninger eller stenger for at tiltaket kan gjennomføres.

Plan- og bygningsloven § 21-6 fastslår at bygningsmyndighetene i utgangspunktet ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold, og at en tillatelse ikke avgjør de privatrettslige spørsmålene.

Det betyr at et tiltak kan være lovlig etter reguleringsplanen, men likevel være i strid med en servitutt og dermed møte privatrettslig motstand.

Utgangspunktet er at servitutten må respekteres og ikke uten videre faller vekk til fordel for reguleringsplanen. Det beror ellers på en konkret vurdering i det enkelte tilfelle hvorvidt servitutten må respekteres eller ei.

Rettsutviklingen:

Rettspraksis på dette området har utviklet seg i tre trinn:

1995 – Gjensidige-dommen

I Rt. 1995 s. 904 var spørsmålet i saken om Gjensidigebygget på Lysaker i Oslo var reist i strid med negative servitutter påheftet eiendommen i tiden 1890-1917. En av servituttene lød som følger:

«Denne Parcel maa ikke benyttes til nogen Fabrik eller industrielt Anlæg, heller ikke til Oplagstomt for Skaffe, der ved Stank vil kunne genere Nabolaget.»

I denne saken skisserte Høyesterett flere grunnlag for bortfall, men det mest prinsipielle var at negative servitutter som hindret utbygging i samsvar med en reguleringsplan, falt bort.

2002 – Bortelid-dommen

Noen år senere ble Høyesterett konfrontert med sine synspunkter i Bortelid-dommen (Rt. 2002 s. 145), og standpunktet i Gjensidige-dommen ble vesentlig nyansert. Saken gjaldt spørsmålet om fortetting av et hytteområde i samsvar med en reguleringsplan kunne skje uavhengig av festekontrakter inneholdende negative servitutter som forbød ytterligere utbygging i området.

Høyesterett kom til at de negative servituttene fortsatt besto selv om reguleringsplanen åpnet for videre utbygging. Retten la blant annet vekt på at servituttene fortsatt hadde et reelt formål, og at opprettholdelse ikke førte til meningsløs ikke-bruk.

2008 – Naturbetong-dommen

Den avgjørende avklaringen kom i Rt. 2008 s. 362 (Naturbetong-dommen I). På Vinderen i Oslo var boligblokker reist i strid med en negativ servitutt fra 1911 hvor det var bestemt at bebyggelsen måtte være «villamessig». Det forelå reguleringsplan for strøket som tillot småhusbebyggelse. Utbygger – Naturbetong AS – hadde utarbeidet reguleringsforslag hvor eksisterende bygg skulle rives, og det skulle oppføres fire boligblokker på tre og fire etasjer med i alt 25 til 30 leiligheter, noe kommunen godkjente.

Høyesteretts flertall (3–2) slo fast at den generelle setningen fra Gjensidige-dommen ikke kunne opprettholdes som en alminnelig regel. En negativ servitutt faller altså ikke automatisk bort bare fordi reguleringsplanen åpner for noe annet.

«Jeg finner på denne bakgrunnen at den helt generelle setningen i Gjensidigedommen om at negative servitutter faller bort i den utstrekning de strider mot bestemmelser i reguleringsplaner, ikke kan opprettholdes. På den annen side kan det ikke være tvilsomt at reguleringsplaner kan medføre at servitutter faller bort. De klareste tilfeller er det gitt eksempler på i Borteliddommen, nemlig hvor det er direkte strid mellom formålene i servitutt og reguleringsbestemmelse, og hvor etterlevelse av servitutten på annen måte vil føre til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger. Utover dette er det vanskelig å stille opp noen mer presise retningslinjer.»

Når kan så en servitutt falle bort?

Ut fra gjennomgangen av rettspraksis over, særlig Naturbetong-dommen, kan det stilles opp tre klare tilfeller hvor en negativ servitutt må vike:

• Klar og direkte strid mellom formålene i servitutten og reguleringsplanen.
• Etterlevelse av servitutten vil føre til en meningsløs ikke-bruk
• Etterlevelse av servitutten vil føre til utilsiktede følger

I denne vurderingen vil blant annet servituttens formål, alder, klarhet og fortsatt praktiske betydning være relevante momenter. Også utviklingen i området kan få betydning, men terskelen er høy. Utenfor slike typetilfeller må spørsmålet avgjøres etter en konkret helhetsvurdering.

Dersom servitutten ikke anses bortfalt, kan det likevel være aktuelt å få den endret eller fjernet gjennom de lovbestemte mekanismene i servituttloven, typisk endring eller opphør.

Påtalerett

Den som til enhver tid er rettighetshaver etter servitutten, er den som kan håndheve, gi avkall på eller eventuelt gå til søksmål om servitutten. Er servitutten knyttet til en bestemt naboeiendom, vil påtaleretten normalt følge denne eiendommen.

For såkalte strøksservitutter kan kretsen av rettighetshavere være videre. Da kan flere eiendommer i området ha rett til å protestere, dersom servitutten er opprettet som ledd i en samlet regulering av strøket. Dette er en viktig årsak til at slike klausuler fortsatt kan få stor praktisk betydning i fortettings- og utbyggingssaker.

Praktisk betydning for kjøpere og utbyggere

Det rettslige hovedbildet er klart: Reguleringsplanen gir ikke alene svar på hva som kan bygges. En negativ servitutt kan fortsatt være et selvstendig hinder, og særlig Naturbetong-dommen viser at slike klausuler fortsatt kan stoppe utbygging.

For kjøpere og utbyggere betyr dette at grunnboken og det underliggende servituttdokumentet må kontrolleres like nøye som reguleringsstatus. Først når både de offentligrettslige og de privatrettslige rammene er kartlagt, har man et realistisk bilde av eiendommens utviklingspotensial.