Ny leietaker til høsten? Dette bør du gjøre før du leier ut

Sørg for å ta gode og grundige bilder av boligen før innflytting. Dokumentasjon av boligens tilstand ved oppstart av leieforholdet kan gjøre det enklere å unngå uenigheter ved utflytting.

Sjekk leietakers referanser

Det er viktig å velge riktig leietaker. Be om referanser fra tidligere utleieforhold, og vurder informasjonen du får. Referanser er ingen garanti, men kan gi en god indikasjon. Det er også en fordel å kontrollere at opplysningene leiesøkeren gir, stemmer.

Bruk skriftlig leiekontrakt

Selv om muntlige avtaler kan være gyldige, anbefales det å bruke en skriftlig kontrakt. En standardkontrakt bidrar til å forebygge konflikter og sikrer at viktige bestemmelser, som for eksempel utkastelsesklausul, er med.

Avtal riktig leieperiode

Vi anbefaler å inngå en tidsbegrenset kontrakt. Det gir sterkere grad av forutsigbarhet for begge parter. Dere kan gjerne ha en oppsigelsesadgang i tillegg, men det er lurt å ha en fastsatt sluttdato for leieforholdet.

Loven stiller krav til minste varighet. Hovedregelen er at tidsbestemte avtaler må ha en varighet på minst tre år. For utleie av sokkelbolig, loftsleilighet eller bolig i tomannsbolig der utleier selv bor i huset, er minste lovlige varighet ett år.

Dersom du leier ut din egen bolig mens du er midlertidig borte, gjelder det ikke krav til minste varighet. Kortere leieperioder kan også avtales i andre tilfeller, men da stilles det strenge krav til saklig begrunnelse. Både sluttdato og begrunnelse må fremgå tydelig av kontrakten. Det er for eksempel ikke tilstrekkelig begrunnelse at man ønsker en «prøvetid», eller at leietaker ønsker en kort avtale. En ulovlig tidsbegrensning vil føre til at kontrakten regnes som tidsubestemt.

Sørg for tilstrekkelig sikkerhet

Etter loven kan depositum eller annet sikkerhet ikke overstige seks måneders husleie. I praksis er det vanlig å kreve sikkerhet tilsvarende tre måneder. Sørg for å ha sikkerhet i en av de lovlige løsningene; depositum på sperret konto i bank, garanti eller depositumsforsikring.

• Depositum skal settes på en sperret konto i leietakers navn, og det er utleier som betaler gebyret for opprettelsen. Det anbefales at kontoen opprettes i samme bank som husleien betales til.

• Garanti, for eksempel fra NAV, er også en lovlig løsning. Kontroller at garantien gjelder for hele leieperioden og dekker både ubetalt husleie og eventuelle skader. Garantien må være på plass før innflytting.

• Depositumsforsikring er blitt mer vanlig. Leietaker betaler da et engangsbeløp eller en premie til et forsikringsselskap i stedet for å sette inn depositum på konto. Forsikringen dekker utleiers eventuelle krav ved mislighold, men leietaker er fortsatt ansvarlig for å betale tilbake til forsikringsselskapet hvis det blir utbetalt noe. Utleier får samme økonomiske trygghet ved skader eller manglende leie, men leietaker slipper å binde opp sparepengene sine.

Vær oppmerksom på at andre innbetalinger direkte til utleiers konto – ut over den løpende husleien – må unngås. Det vil i så fall regnes som ulovlig forskuddsleie. Leietaker får da rett til å bo opp beløpet når hen vil i løpet av leieperioden. Utleier kan ikke kreve utkastelse via namsmannen før forskuddsleien er bodd opp, og utleier kan i realiteten ende opp uten sikkerhet for manglende husleie, skader osv. 

Lag en inventarliste

Dersom boligen leies ut møblert eller delvis møblert, bør det utarbeides en detaljert inventarliste. Listen bør signeres av begge parter ved innflytting.