På tide å endre terskelen for virksomhet ved utleie?

Når det drives virksomhet beregnes personinntekt som medfører en betydelig høyere skattesats enn ved inntekt fra hobby/kapitalplassering.

Terskelen for når en aktivitet utgjør virksomhet gjøres ut fra en konkret helhetsvurdering hvor det blant annet legger vekt på aktivitetens omfang, varighet, overskuddsevne og at den drives for skatteyters egen regning og risiko.

Flere enn fire boenheter

Da dagens regler ble innført i 2004 ble det reist spørsmål om å få klarere retningslinjer for å bidra til enklere og mer forutsigbar skattlegging. Finansdepartementet lot det være opp til domstolene og ligningspraksis å fastlegge terskelen. Men når det gjaldt utleie mente de det var nokså direkte sammenheng mellom aktivitetens omfang og størrelse på eiendommene.

Derfor fikk vi dagens veiledende grense for når utleieaktivitet anses for å være virksomhet. Ved alminnelig boligutleie går grensen ved flere enn fire boenheter, og ved næringsutleie går grensen ved cirka 500 kvadratmeter. Disse grensene har stått stille siden reglene ble innført i 2004.

Siden 2004 har det blitt betydelig enklere å forvalte et leieforhold. Det er ikke nødvendigvis direkte sammenheng mellom aktivitetens omfang, antall boenheter, eller størrelse på eiendommene.

I dag er det mange utleiere som gjennomfører visninger, signerer kontrakt, etablerer depositumskonto og overleverer nøkler digitalt. Dette står i stor kontrast til da man tidligere måtte gjennomføre flere fysiske visninger og personlig møte opp i banken for å etablere depositumskonto.

Det er selvfølgelig mange utleiere som fortsatt holder seg til personlige møter og kontrakt på papir. Men den digitale utviklingen åpner for at utleier kan bruke vesentlig mindre tid og krefter på forvaltning av leieforhold.

Aktivitetsnivået

Ved vurdering av om utleie utgjør virksomhet opererer Skatte ABC med begrepet “aktivitetsnivå”.

Vi kan lese at: ”Ved korttidsutleie vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut.”

Og i motsatt tilfelle: “utleie i et større omfang enn nevnt ovenfor [kan] bli ansett som kapitalavkastning når aktivitetsnivået er spesielt lavt, f.eks. fordi det er inngått langtidskontrakt og leieren har ansvaret for indre og ytre vedlikehold […].”

Aktivitetsnivået til en utleier i 2004 kan være svært ulikt fra en utleier i 2026. Der utleier i 2004 måtte forholde seg til fysiske personer og papirer, trenger dagens utleier ikke flytte seg fra kontorstolen. Det kan tilsi at den veiledende terskelen for når aktiviteten blir ansett som virksomhet kan revurderes.

Hvorvidt en aktivitet utgjør virksomhet beror som nevnt på en konkret vurdering. Men i denne vurderingen vil det kunne være aktuelt å legge vekt på hvor mye tid skatteyter bruker på aktiviteten, slik det var før 2004 ved den såkalte delingsmodellen.

Det kan argumenteres for at terskelen for virksomhet bør heves for de utleiere som har et lavere aktivitetsnivå som følge av digitale hjelpemidler.

Teoretisk terskel

Terskelen for når noe er næring ved utleie er for mange kun av teoretisk interesse. De fleste som driver utleieaktivitet i et visst omfang velger å innrette seg ved å enten legge aktiviteten i et AS, eller ved å leie ut via eget AS.

I denne saken fra Skatteklagenemnda kan vi lese om et tilfelle der utleie av 88 leiligheter + næringseiendom ble ansett for hobby/alminnelig kapitalplassering og skattlagt som kapitalinntekt for eieren, siden han leide ut til eget AS som leide ut videre.