Parkering i eierseksjonssameier… Argh!

Det kan være vanskelig nok å parkere på trange plasser i moderne parkeringshus. Men det er jammen ikke lett å navigere i de ulike måtene parkering i eierseksjonssameier kan være organisert på heller. La oss prøve å sortere litt.

Offentlige krav om parkeringsplasser?

Ved oppføringen av sameiet kan det etter plan- og bygningsloven ha blitt fastsatt at det skal være et bestemt antall biloppstillingsplasser for beboere og gjester. Hovedsakelig er det kommuneplanen som regulerer krav til parkering. Men offentlige pålegg kan ikke sette krav til hvordan plassene skal fordeles mellom eierne eller beboerne, eller hvordan rettighetene til plassene skal fordeles internt i sameiet.

Oversikt

Mest vanlig er nok at parkeringsplassen enten er en tilleggsdel til boligseksjonen eller at parkeringsanlegget er fellesareal hvor seksjonseierne har bruksrett. Men noen ganger er parkeringsanlegget i stedet skilt ut som en egen garasjeseksjon eller et eget garasjesameie i seksjonen. Flere varianter er mulig. Vi ser litt nærmere på alternativene.

• Tilleggsdel

En garasjeplass kan være en tilleggsdel til en spesifikk seksjon. Dersom man vil omgjøre allerede etablerte plasser til tilleggsdel, må det søkes om reseksjonering. Tilleggsdelen må i så fall være klart og entydig adskilt fra andre seksjoner.

Plassen kan ikke være tilleggsdel dersom parkeringsplassene er ment å skulle dekke et felles behov for flere. En tilleggsdel kan ikke selges separat, men følger leiligheten og må selges sammen med den.

• Parkeringsanlegget er fellesareal

En annen løsning er at arealet eies i fellesskap av sameiet, men seksjonseiere tildeles bruksrett. Dette kan løses ved «førstemann-til-møllen»-prinsippet, eller ved at det avtales en fordeling med faste plasser.

Med mindre det er et gyldig vedtak i sameiet som tilsier noe annet, har seksjonseierne lik rett til å parkere i fellesareal, men i praksis er det nesten alltid regulert nærmere gjennom vedtektene. Større sameierbrøk gir ikke større rett til bruk. Er det færre plasser enn seksjoner, bør et årsmøtevedtak regulere bruken, typisk at parkeringsrett går på omgang i ikke altfor lange perioder. Fordelen med at parkeringsanlegget er fellesareal er fleksibilitet og felles ansvar, men ulempen kan være manglende garanti for plass.

Sameiet kan vedta forbud mot å leie ut garasjeplasser til andre enn beboere i sameiet når parkeringsplassene er fellesareal. Se mer om forslag til bruksreglement lenger ned i artikkelen.

Med mindre annet er bestemt i vedtektene, må alle seksjonseiere i utgangspunktet dekke kostnadene gjennom felleskostnadene, uavhengig av om de bruker parkeringsplass eller ikke.

• Garasjeanlegget er en egen seksjon

Siden 1998 har det vært mulig å organisere garasjeanlegget som en egen næringsseksjon. Garasjeseksjonen kan da inngå i et eget tingsrettslig sameie «inne i» eierseksjonssameiet, ofte med like mange andeler som det er parkeringsplasser. For sameier som er organisert på denne måten, bør det inngås en sameieravtale som regulerer rettigheter og plikter mellom sameierne, ettersom sameieloven gir begrenset veiledning for denne typen sameie.

Ved denne organiseringen følger ikke parkeringsplassen automatisk med ved salg av boligseksjonen. Dersom man vil unngå at parkeringsplasser selges ut av sameiet, bør det fastsettes i sameiets vedtekter at parkeringsandeler bare kan overdras til seksjonseiere.

• Varig bruksrett eller midlertidig bruksrett?

Etter at det kom ny eierseksjonslov i 2017, ble det som hovedregel ikke lenger mulig å gi varig bruksrett til del av fellesareal. Det er mulig å gi en seksjonseier en midlertidig enerett til å bruke en parkeringsplass i et eierseksjonssameie, men en slik rett kan maksimalt vare i 30 år. Dette er lite praktisk i parkeringssammenheng.

Utleie av biloppstillingsplasser?

I hvilken grad parkeringsplassene kan leies ut, vil avhenge av hvordan det hele er organisert. Har seksjonseieren eierskap til parkeringsplass i form av tilleggsdel, er det i utgangspunktet full disposisjonsrett, også til utleie, inkludert til personer som ikke bor i sameiet.

Men hvis det helt fra opprettelsen av sameiet har vært vedtektsfestet at parkeringsplasser kun kan leies ut til andre beboere, vil dette være bindende. Hvis sameiet ønsker å innføre begrensninger etter at du har kjøpt plassen, kan dette kreve ditt samtykke, da det begrenser din råderett over egen eiendom.

Om parkerings- eller garasjeanlegget er felles, kan årsmøtet beslutte med minst to tredjedels flertall om styret skal ha fullmakt til å leie ut parkeringsplasser, i så fall bør dette fremgå av vedtektene. Mer detaljerte vilkår bør tas inn i et bruksreglement.

Opparbeide nye biloppstillingsplasser

Årsmøtets flertall avgjør – i noen tilfeller kreves kvalifisert flertall – om det skal opparbeides nye biloppstillingsplasser i sameiet eller ei. Opparbeidelse av nye plasser må i så fall oppfylle alle offentligrettslige krav når det gjelder størrelse, manøvreringskrav, adkomst osv.

Fjerne biloppstillingsplasser

Sameiet kan ikke endre felles parkeringsareal slik at offentlige krav til biloppstillingsplasser ikke lenger oppfylles.

Gjelder det samme for borettslag?

I borettslag vil parkeringsplasser normalt ikke eies individuelt. De er vanligvis fellesareal hvor andelshaverne får tildelt en bruksrett av borettslaget. Styret tildeler plasser til andelseierne etter behov eller via venteliste. Noen nyere borettslag kan ha parkeringsplasser som er organisert som en «bruksrett» som er fast tilknyttet en bestemt leilighet, og det finnes andre modeller.

Personer med nedsatt funksjonsevne

En seksjonseier med nedsatt funksjonsevne kan kreve at styret pålegger en seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Bytteretten gjelder bare dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass. Dette er lovfestet i eierseksjonsloven § 26.

Elbillading – eierseksjonsloven § 25a

«En seksjonseier som disponerer egen parkeringsplass på eierseksjonssameiets eiendom, har med styrets samtykke rett til å sette opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil i tilknytning til parkeringsplassen. Samtykke kan bare nektes om det foreligger saklig grunn til det.

En seksjonseier som har rett til å parkere på eierseksjonssameiets eiendom, men uten å disponere egen plass, kan kreve at det blir satt opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil. Styret skal etterkomme kravet med mindre det foreligger saklig grunn til å nekte. Styret bestemmer hvor ladepunktet skal settes opp.»

Bruksreglement

Det er ofte bedre og enklere at sameiet har et bruksreglement til å regulere rådigheten over plassene fremfor å inngå leieavtaler med de enkelte brukerne. Bruksreglementet kan endres av sameiet, mens en leieavtale ikke kan endres uten etter samtykke fra partene.

Hvis det innføres nytt bruksreglement, må endringer som medfører nye forpliktelser for brukerne, ikke bare vedtas av årsmøtet, men det kan også være nødvendig å få tilslutning fra sameierne som får endret sine rettigheter. Mindre justeringer i reglementet kan antagelig endres av styret.