Potensiell skattesmell ved kombinasjon av kort- og langtidsutleie

Skatteloven § 7-2 (1) b. åpner for skattefri utleie av hele eller større del av boligen så lenge leieinntektene holder seg under 20 000 kr i skatteåret.  

Ved utleie av hele, eller mer enn halvparten av egen bolig for over 20 000 kr skal boligen regnskapsbehandles. Det innebærer at samtlige leieinntekter fra bygget skal skattlegges det regnskapsåret. Det gjelder også langtidsutleie som isolert sett ville vært skattefri etter § 7-2 (1) a. 

Når skal boligen regnskapsbehandles? 

I en bolig som regnskapsbehandles skal leieinntekter skattlegges. Spørsmålet er når leieinntektene overstiger 20 000 kr ved utleie av hele eller større del av boligen.  

Inntekt for korttidsutleie skal tas med ved vurderingen av om leieinntektene overstiger 20 000 kr, selv om inntekt fra korttidsutleie skattlegges etter sjablongregelen i andre ledd; skattepliktig inntekt er 85 prosent av det som overstiger 15 000 kr. 

I Skatte ABC B-17-4.6 kan vi lese at: “Ved vurderingen av om vilkårene for skattefrihet for inntekt ved langtidsutleie er oppfylt, skal både inntekt ved langtidsutleie og inntekt ved korttidsutleie tas med i vurderingen dersom korttidsutleien foretas samtidig som langtidsutleie finner sted.” 

Om selve utregningen kan vi i Skatte ABC B-17-14.7.3 videre lese at “Det er de faktiske leieinntektene som skal legges til grunn. Dette gjelder uavhengig av om eieren benytter utleiearealet selv når det ikke leies ut. Den månedlige verdi av arealet brukt til korttidsutleie settes til leiebeløpet per natt multiplisert med antall faktiske utleiedøgn per måned.” 

Eksempler 

La oss ta et eksempel med en enebolig med utleiedel. Utleier bor i hoveddelen som har en utleieverdi på 15 000 kr i mnd. Kjellerleiligheten har en utleieverdi på 8000 kr og leies ut skattefritt på langtidsutleie. 

     1. Utleier er på ferie i én uke og leier ut sin egen boligdel for 7000 kr. 

Inntektene fra langtidsutleien utgjør (8000/4) rundt 2000 kr. Med tillegg av korttidsutleien på 7000 kr utgjør leieinntektene utgjør 9000 kr. Beløpsgrensen er ikke overskredet, og boligen skal ikke regnskapsbehandles. 

     2. Utleie er på ferie i to uker og leier ut sin egen boligdel for 14 000 kr. 

Inntektene fra langtidsutleien utgjør (8000/2) rundt 4000 kr. Med tillegg av korttidsutleien på 14 000 kr utgjør leieinntektene 18 000 kr. Beløpsgrensen er ikke overskrevet, og boligen skal ikke regnskapsbehandles. 

    3. Utleier er på ferie i fire uker og leier ut sin egen boligdel for 14 000 kr. 

Inntektene fra langtidsutleien utgjør 8000 kr. Med tillegg av korttidsutleien på 14 000 kr utgjør leieinntektene 22 000 kr og huset skal regnskapsbehandles.  

    4. Utleier leier ut én uke i påsken for 5000 kr en uke om sommeren for 7000 kr og en uke i julen for 4000 kr til sammen 16 000 kr. 

Inntekt fra langtidsutleien på 6000 kr i disse periodene og inntektene fra korttidsutleien på 16 000 kr, utgjør til sammen 22 000 kr og overstiger beløpsgrensen, og boligen skal regnskapsbehandles det inntektsåret.    

Men dersom sokkelleiligheten stod tom den sommeren i forbindelse med skifte av leietaker, kan dette stille seg annerledes. I Skatte ABC B-17-4.6 kan vi lese at “Ved denne vurderingen skal det ses bort fra perioder der det kun foretas korttidsutleie.” 

Skal vi ta Skatte ABC på ordet vil regnestykket da bli, én uke i påsken og én uke i julen for 9000 kr med tillegg av to uker langtidsutleie på 4000 kr. Til sammen 13 000 kr og boligen skal ikke regnskapsbehandles. 

Fradrag 

Det er kun inntekt og kostnader som gjelder langtidsutleien som inngår i regnskapsbehandlingen. Inntektene fra korttidsutleie av egen bolig skattlegges etter sjablongregelen. Du altså kun føre fradrag for kostnader knyttet til langtidsutleien.  

På tide å øke grensen? 

Denne saken illustrerer en praktisk potensiell skattesmell for de som leier ut bolig. I enkelte tilfeller gjør skattereglene det mer hensiktsmessig å la boligen stå tom fremfor å leie den ut. Det er uheldig om regelverket bidrar til uhensiktsmessig ikke-bruk av bolig. 

Reglene kan være vanskelig tilgjengelige og fallhøyden er stor. Det skaper uforutsigbarhet for utleiere. Er du over eller under terskelen på 20 000 kr vil det ha betydning for hele inntektsåret. 

Regelen ble innført i 2008 og grensen på 20 000 kr har ikke blitt endret siden. De siste årene har vi sett en stadig økning leiepriser og økt omfang av korttidsutleie. Kanskje er det nå på tide å vurdere å heve beløpsgrensen for å gjøre det enklere å kombinere kort- og langtidsutleie, som kan bidra til en mer fornuftig bruk av boligmassen.