Huseiere som bor flerboligbygg rammes særlig av høy formuesverdi på sin eiendom. Om de kan dokumentere en lavere verdi enn Skatteetatens estimat, kan det i verste fall medføre økt skatt.
Tekst: Ole Christian Juriks – post@boligmentoren.no
Retten til å kreve endret formuesverdi er en viktig rettssikkerhetsgaranti for huseiere. Ved takst, verdivurdering eller observerbar markedsverdi kan huseiere rette boligverdien fastsatt av Skatteetaten i skattemeldingen. Det kan være fordelaktig, med mindre du bor i flerboligbygg.
Et flerboligbygg er en boligeiendom med fem eller flere useksjonerte boenheter. Ved beregning av formuesverdi verdsettes hver boenhet som en egen boligeiendom.
Ugunstig verdsetting
Skatteetatens verdiberegning baserer seg på statistikk for solgte boliger i området. For flerboligbygg medfører det ofte en kunstig høy kvadratmeterpris. En leiegård på flere hundre kvadratmeter får beregnet kvadratmeterpris blant annet basert på salg av studioleiligheter. Ved salg av flerboligbygg er prisen betydelig lavere enn det det opereres med i skattemeldingen.
Vi hjalp et medlem med å rette formuesverdien. Medlemmet er en eldre dame som bor i et flerboligbygg, og hun har i alle år har leid ut rimelig til studenter. Til tross for at både standarden og avkastningen var lav, opererte Skatteetaten med en estimert verdi på 30 millioner. En sertifisert takstingeniør som slo fast at verdien var under halvparten av det Skatteetaten opererte med. Differansen utgjør rundt 130 000 kr i formuesskatt per år.
Poenget er at eiere av flerboligbygg har et særlig initiativ til å endre formuesverdien i skattemeldingen. Men huseiere som selv bor i flerboligbygg kan, paradoksalt nok, risikere å betale mer skatt ved å dokumentere en lavere markedsverdi.
Primærbolig blir sekundærbolig
Det klare utgangspunktet er at boligen du bor i ved utgangen av skatteåret regnes som din primærbolig. Primærbolig verdsettes til 25 prosent av estimert markedsverdi. Dette gjelder også for den eller de boenhetene eier selv bebor i et flerboligbygg, med mindre formuesverdien endres.
For Skattedirektoratets skatteforskrift (FSSD) § 4-10-3 sier nemlig at «Boligeiendommen regnes som sekundærbolig i forhold til reglene om nedsettelse av formuesverdien etter skatteloven § 4-10 tredje ledd. Dette gjelder selv om eier bruker en av boenhetene til fast bolig.»
Med andre ord blir eiers egen boenhet ansett som sekundærbolig om det kan dokumenteres en annen formuesverdi. Sekundærbolig verdsettes til 100 prosent av estimert markedsverdi.
Om eier benytter flere boenheter
Regelen i FSSD § 4-10-3 slår særlig uheldig ut i tilfeller hvor eier benytter flere boenheter til eget bruk. Det fikk et medlem som eier en liten bygård på med seks registrerte boenheter erfare da han ønsket å innhente en ny takst.
Små leiegårder er gjerne eid gjennom generasjoner og det er gjort tilpasninger etter behov. Det er ikke uvanlig at boenheter kan være slått sammen, og at en boenhet benyttes av eiers barn eller gjester.
I dette tilfellet benyttet eier tre av de seks boenhetene til seg og sin familie. Flerboligbygget fikk i skattemeldingen en estimert markedsverdi på 24 millioner. Med formuesrabatt på boenhetene som benyttes til primærbolig ble formuesverdi for eier 15 millioner.
Det ble innhentet en takst som dokumenterte en markedsverdi på eiendommen på 18 millioner. Hadde huseier lagt taksten til grunn ville formuesverdien utgjort 18 millioner, siden alle boenhetene da verdsettes som sekundærbolig, som det ikke gis formuesrabatt for.
Eieren ville altså fått tre millioner større formue ved å sette ned verdien med seks millioner. Det er vanskelig å finne en god begrunnelse for denne regelen.
Fatale konsekvenser
Konsekvensen av vilkårlig verdsettelse og den besynderlige regelen i FSSD § 4-10-3, er at privatpersoner må betale dyrt for å eie og bo i flerboligbygg. Dette er bygg hvor utleier og leietaker ofte bor under samme tak, som ofte gir økt trygghet og gode boforhold. Dette er boformer som det burde legges til rette for, men som i dag skattes i stykker.
Det er verdt å merke seg at flerboligbygg med privat eier, ofte omfattes av næringsbegrepet, som innebærer en betydelig skatt på leieinntektene. I tillegg legges formuesverdien fra Skatteetaten også til grunn for beregning av eiendomsskatt.
Konsekvensene av dagens formuesfastsettelse er at det ikke lenger er økonomisk grunnlag for å eie eller drive flerboligbygget på en tradisjonell måte. Stadig flere private eiere ser seg derfor dessverre nødt til å selge flerboligbygget til utleieselskaper eller boligutviklere.