Selg utleieboligen skattefritt – uten å måtte bo der ett år først

Formålet med modellen er å unngå skatt på den latente skattegevinsten av utleiebygget. Det vil typisk tilsvare verdistigningen i eierperioden, som vil utgjøre en del årsverk.

Det er greit å merke seg at som personlig eier av utleiebygg, kan det være vel så enkelt å bebo, mer enn halvparten regnet etter utleieverdi, av utleiebygget i minimum ett år, for å oppnå tilsvarende resultat (sktl § 9-3).

Eksempel på besparelser

Tallene under er kun ment som et forenklet eksempel. Slike beregninger vil avhenge veldig av de konkrete forhold. Det er viktig å gjøre egne grundige utregninger i forkant.

Utleiebygg med 4 boenheter kjøpt i 1992 for 1 500 000 kroner. Verdi i dag er 12 000 000 kroner. Omkostninger ved kjøpet og påkostninger i eierperioden utgjør 500 000 kroner. Latent skattegevinst er 10 000 000 kroner. Ved salg i dag som privatperson påløper 22 prosent skatt av gevinsten, noe som utgjør 2 200 000 kroner.

Kostnader i forbindelse med gjennomføring av borettslagsmodellen utgjør blant annet stiftelseskostnader, tinglysingsgebyr, revisorbekreftelse og eventuell juridisk bistand. Det bør ikke utgjøre mer enn et par hundre tusenlapper. I tillegg vil andeler fort kunne selges med skattemessig tap, samt at man kan oppnå en høyere pris ved å selge én og én leilighet, enn hele bygget samlet. De økonomiske oppsidene er åpenbare.

Forbehold

Siden det er snakk om flere millioner kroner, tar vi følgelig forbehold om at teksten kun er ment til inspirasjon og ettertanke, og på ingen måte en oppskrift. Det er mange veier til Rom og disposisjonsrekkene vil variere alt ettersom. Vi vil anbefale alle om å be om en bindende forhåndsuttalelse før de går i gang med intrikate skattemessige disposisjoner.

Fremgangsmåte for eiere av utleiebygg – Borettslagsmodellen steg for steg:

1. Drive i aksjeselskap

For å gjennomføre borettslagsmodellen må du eie utleiebygget i et aksjeselskap. Dersom du ikke eier bygget i et AS, men personlig, og driver næringsvirksomhet, kan du skattefritt omdanne virksomheten til aksjeselskap.

2. Selskapsstruktur

Neste steg er å fisjonere ut utleiebygget i et eget selskap. Du har da en selskapsstruktur med et selskap som eier selskapet som er eier utleiebygget. Det kalles gjerne for en holdingstruktur; et mor- og datterselskap.

Ved å ha en slik selskapsstruktur er du innenfor fritaksmetoden.

3. Stifte borettslag

Morselskapet stifter så et borettslag. Ved stiftelse av borettslag følger du reglene i borettslagsloven og registrerer borettslaget i Brønnøysundregistrene. Morselskapet vil stå som eneste andelseier i borettslaget.

Ved stiftelse av borettslag må du ha erklæring fra revisor, stiftelsesdokumenter og vedtekter. Det er fornuftig å tenke på utforming av vedtektene slik at de blir best mulig tilpasset den fremtidige bruken av bygget.

4. Aksjene overdras

Så kjøper borettslaget aksjene i (datter)selskapet som eier utleiebygget. Salget skjer til markedspris. Men borettslaget har per nå ingen midler til å betale, så det blir gitt kreditt, og kjøpesummen gjøres opp når andelene blir solgt til privatpersoner.

Ved overdragelsen bør du vurder hvorvidt reglene om kommunal forkjøpsrett vil aktualiseres. I tilfelle må det varsles etter reglene i lov om kommunal forkjøpsrett.

5. Fusjon

Deretter fusjoneres borettslaget med selskapet de eier som eier utleiebygget. Dette skjer skattefritt innen fritaksmetoden. Etter fusjonen blir borettslaget stående som eier av utleiebygget, med morselskapet som eneste andelseier.

Det er avgjørende at borettslaget og datterselskapet har samme eier ved årsslutt i fusjonsåret. I det minste at borettslaget ikke skattlegges etter skatteloven § 7-3. Dette er for at borettslaget og selskapet skal ha samme skattefastsetting i regnskapsåret, som er avgjørende for ulovfestet skattefri fusjon.

Det påfølgende året vil andeler bli solgt til privatpersoner og morselskapet vil få tilbakebetalt vederlaget for aksjene. Det er ikke skatt på salg av aksjer innen fritaksmetoden, så morselskapet kan fritt reinvestere beløpet.

6. Hjemmel i eget selskap

Ved fusjoneringen av datterselskapet og borettslaget i punkt 5 vil det i utgangspunktet påløpe dokumentavgift ved tinglysing av ny hjemmelshaver.

På et tidspunkt i disposisjonsrekken beskrevet over vil det påløpe dokumentavgift ved tinglysing av ny hjemmelshaver. Avgiften kan fort påløpe til flere hundretusen. For å unngå dette kan hjemmelen til eiendommen skilles ut i et eget selskap, som så overdras til borettslaget. Det beregnes ikke dokumentavgift på salg av aksjer innen fritaksmetoden.

Det mest praktiske er nok å fisjonere ut hjemmelen til eiendommen i et eget selskap når du oppretter en selskapsstruktur, under punkt 2. En såkalt trekantfisjon, hvor morselskapet har to datterselskap hvor ett har bygningen og det andre har hjemmelen.

Hjemmelsselskapet overdras til borettslaget (under punkt 4) og borettslaget blir sittende som eier av selskap som eier hjemmelen til eiendommen. Det er verdt å merke seg at bank og forsikringsselskap vil kunne kreve at borettslaget eier hjemmelen direkte.

7. Etablere festetomt

Det har blitt spekulert i om det også er mulig å etablere en festetomt som kan festes bort til borettslaget i forbindelse med borettslagsmodellen. Det antydes for eksempel i denne artikkelen på nrk.no (23.04.25).

Tidligere var det det ansett som et problem at enkelte som eide bygårder, skilte ut tomten i eget selskap, for så å feste den tilbake. Derfor har tomtefesteloven § 5a siden 2010, hatt et forbud mot å etablere festeforhold på såkalte «utbygde eigartomter».

I artikkelen det er vist til over, vil jeg tro at selger har skilt ut tomtene i eget selskap før 2010. Det vil derfor være upraktisk å gjøre dette i dag. Konsekvensen blir fort at festeavgiften reduseres etter reglene i tomtefesteloven § 5 a.

Men har du kjennskap til hvordan etablere festeforhold for «utbygde eigartomter» i forbindelse med bruk av borettslagsmodellen, så ta gjerne kontakt.

8. Salg av andeler til sluttbrukere

Når fusjonen er gjennomført og alt er på plass, er det tid for salg av andeler til privatpersoner. I salgsprosessen er det fornuftig å ikke selge alle andelene samtidig, men én og én. Benytt gjerne en megler som kan hjelpe deg med å få best mulig pris.

I perioden med salg vil det være fornuftig å ha valgt et styre, hvor du selv kan bidra for å sikre en smidig overgang. Det er i utgangspunktet ingen tidsbegrensning for hvor lenge selskapet kan sitte som eier av andeler, men merk at det i borettslag er et brukereieprinsipp og begrensninger på adgangen til utleie.

Avsluttende bemerkninger

Det er store verdier å spare i latente skattegevinster for mange eiendomsbesittere der ute. Merk at borettslagsmodellen kan benyttes av boliger med minst to boenheter. Er du oppegående og holder tungen rett i munnen kan det være noen årslønner å spare her.

Merk for øvrig at Finansdepartementet har uttalt at dette ikke er en ønsket tilpasning, og at det kan komme endringer. Om noe er for godt til å være sant, så er det som regel det.