Skal leietaker flytte? Dette må du som utleier vite

Mange leieforhold både starter og slutter om sommeren. Her får du informasjon som kan være nyttig for deg som har et leieforhold som snart skal avsluttes.

Måter å avslutte et leieforhold på

Leieforhold kan avsluttes på forskjellig vis. Det enkleste er når en tidsbestemt leiekontrakt utløper, og leietakeren bare flytter ut som avtalt. I andre enden av skalaen må leietakeren kastes ut med namsmannens hjelp. Mellom disse ytterpunktene finnes flere varianter.

Tidsbegrenset avtaleperiode utløper

Når en lovlig avtalt leieperiode er over, skal leietakeren flytte. Dette vil typisk være etter en treårsperiode for de fleste leieforhold, eller etter ett år dersom det for eksempel gjelder sokkelleiligheten i utleiers bolig. Hvis utleieren og leietakeren blir enige om det, kan de selvsagt inngå kontrakt for en ny periode. Men pass på å fornye eller avslutte de tidsbegrensede kontraktene når de utløper. Dersom leietakeren blir boende uten ny avtale og utleier forholder seg passiv i minst tre måneder etter sluttdatoen, går leieforholdet over til å bli et tidsubestemt leieforhold, med alle de rettigheter det innebærer for leietaker.

Husleieloven § 9-2 tredje ledd

Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, er leieavtalen gått over til å være tidsubestemt.

Leier sier opp

Det er lov å inngå avtale om en tidsbestemt kontrakt som ikke kan sies opp i leieperioden, eller som har en bindingstid i en periode. Men dette må være tydelig avtalt. Er det ikke det, vil leier alltid ha oppsigelsesadgang. Fristen for oppsigelse er den som er avtalt i kontrakten. Er ingenting avtalt, gjelder for vanlige leieforhold tre måneders frist til utløpet av en kalendermåned.

Leietaker behøver ikke oppgi grunn for å si opp. Det er ingen formkrav til leietakers oppsigelse, men be alltid om å få oppsigelsen skriftlig. Da unngår du problemer hvis leietaker går tilbake på at han eller hun faktisk har sagt opp.

Utleier sier opp

Det er strenge krav for at en oppsigelse fra utleier skal være gyldig. Bruk skjema for å være sikker på at formkravene er oppfylt og sett deg inn i hvilke regler som gjelder for begrunnelse.

Gyldige begrunnelser for utleierens oppsigelse er at boligen skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, at riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes, at leieren har misligholdt leieavtalen, eller at det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen. Grunnene må være både gode og reelle.

Husleietvistutvalget avgjør

Dersom leietakeren ikke godtar oppsigelsen, kan han eller hun protestere på den innen en måned. I så fall blir ballen kastet tilbake til utleieren. Hvis utleieren ikke vil la leietakeren bli boende, må han eller hun bringe saken inn for rettslig avgjørelse. Det er Husleietvistutvalget som avgjør disse sakene hvis partene ikke blir enige.

Oppsigelser kan noen ganger – selv om oppsigelsen er gyldig og saklig begrunnet – settes til side dersom den ut fra en vurdering av begge parters forhold vil virke urimelig.

Utkastelse via namsmannen

Dersom det er inngått en kontrakt med utkastelsesklausul og leieren ikke betaler husleien, kan utleieren få leieren kastet ut ved namsmannens hjelp. Utleier må først sende varsel (påkrav) til leieren, og deretter vente 14 dager før begjæring om fravikelse kan sendes namsmannen. Ta kontakt med oss for å få veiledning og de riktige skjemaene hvis du er i denne situasjonen. Hvis leietaker ikke har signert en skriftlig leiekontrakt med utkastelsesklausul, er det en mye mer omstendelig prosess for fravikelse.

Heving av leieforholdet

I de sakene som er ekstra alvorlige, kan utleier noen ganger ha rett til å heve kontrakten med kortere varsel enn det som gjelder for oppsigelse og eventuell bindingstid. Men det er et vilkår at det gjelder «vesentlig mislighold», og her er det strenge krav! Det kan for eksempel gjelde alvorlig hærverk, vold eller ulovlig aktivitet.

Nøkkelen til en smidig avslutning av leieforholdet er god kommunikasjon, klare avtaler – og at du kjenner dine rettigheter og plikter.

HUSK

At en utleier ikke kan si opp leiekontrakten uten en god grunn, overrasker mange utleiere. Dette er en av grunnene til at vi anbefaler tidsbestemte kontrakter. Da vet du i hvert fall at du kan avslutte et hanglende leieforhold når tidsperioden er ute.

Den dagen leieren flytter ut

Har du en gyldig tidsbegrenset kontrakt er det ikke nødvendig å sende oppsigelse i tillegg. Men ta kontakt med leietaker i god tid for å være sikker på at leietaker husker på at leiekontrakten er i ferd med å løpe ut. Gjør en avtale om det praktiske med hensyn til tilbakelevering.

Siste dag i måneden

En tidsbestemt avtale skal opphøre på den datoen som står i kontrakten. Det kan være hvilken som helst dato i måneden. Men hvis leieforholdet sies opp av en av partene, er hovedregelen etter husleieloven at oppsigelsestiden går til den siste dagen i måneden, «til opphør ved utløpet av en kalendermåned». Dette gjelder uavhengig av hvilken dato leieforholdet startet.

Ansvarlig til siste dag av leieforholdet

Leietaker er forpliktet til å betale husleie ut hele kontraktstiden i en tidsbestemt kontrakt, og ut oppsigelsestiden der det gjelder en oppsigelig kontrakt.

Tilsvarende er leietaker i sin rett til å beholde nøkkelen og sin eksklusive disposisjonsrett over leiligheten til den siste dagen i leieforholdet. Dersom leietaker ikke flytter ut til avtalt tid, blir han eller hun ansvarlig for husleiebetaling frem til og med tilbakeleveringsdagen. I tillegg kan erstatningskrav av forskjellig art bli aktuelt ved forsinket tilbakelevering.

Dersom leietaker ikke flytter når tiden er ute

Vær oppmerksom dersom leietaker blir boende etter at kontraktstiden er utløpt. Pass på å sende flyttevarsel innen tre måneder etter kontraktens utløp dersom leietaker ikke har flyttet eller dere ikke har inngått ny avtale. Hvis leietaker blir boende mer enn tre måneder uten at du har sendt flyttevarsel, regnes det som akseptert av deg at leieforholdet fortsetter, og da er det gått over til å bli et tidsubestemt leieforhold. Ta kontakt om du trenger skjema til dette – her er det formkrav!

Misfornøyd med leilighetens tilstand?

Den dagen boligen tilbakeleveres, skal du som hovedregel gå gjennom leiligheten sammen med leietaker. Har leietaker skadet leiligheten eller ikke vasket ut skikkelig, og dere er enige om dette, skriv det ned og få leietakers signatur. Hvis leietaker ikke er der når du går gjennom leiligheten, ta bilder av det du mener er skader og mangler, og send et skriftlig krav/ “reklamasjon” til leietaker. Dette må du gjøre så snart som mulig og senest innen 14 dager.

Utflyttingsprotokoll? 

Dere kan gjerne notere ting dere er enige om at for eksempel er skadet, og så signerer begge på en protokoll til slutt. Det kan være et skjema med avkryssing og notatfelt, eller bare et vanlig papir. Men det kan være fordeler og ulemper med en slik protokoll. Vær oppmerksom på at har du først godtatt leilighetens stand da dere gikk sammen gjennom, er det svært vanskelig å komme i ettertid med feil du måtte finne senere.

Dokumentasjon og reklamasjon

Om dere ikke blir enige om oppgjør etter tilbakelevering, kan du gå videre med ditt krav mot leietaker. Da er det helt avgjørende at du kan dokumentere kravet ditt og at du har reklamert i tide – i praksis betyr at det ikke skal gå mer enn 14 dager fra du fikk nøkler og leiligheten tilbakelevert. Blir det en tvist i ettertid, og du ikke kan dokumentere manglene eller du har reklamert for sent, er det nesten umulig å vinne frem. Reklamasjon som kommer senere enn 14 dager, kan føre til at kravet tapes – selv om det ellers er berettiget.

TIPS

Har du et krav mot leietaker etter utflytting, er det avgjørende at du kan dokumentere kravet ditt og at du har reklamert i tide.

Husk på dette når du skal leie ut på nytt

• Ta godt med bilder av leilighetens stand ved innflytting.
• Sjekk leietakers referanser før du inngår avtale med noen.
• Sjekk reglene for varighet og inngå lovlig tidsbestemt avtale.
• Depositum og første leie på plass før leietaker får nøkler.