Skatt på egen bolig ved sykehjemsopphold

Beboere på sykehjem må betale en egenandel for oppholdet. Egenandelen beregnes etter § 3 i Forskrift om egenandel for kommunale helse- og omsorgstjenester og skal ikke overstige de reelle oppholdsutgifter.

Egenandelen beregnes ut fra beboerens skatteoppgjør. Dersom skatteoppgjøret viser at beboeren har hatt leieinntekter, vil disse inngå i beregningen av egenandelen. Merk at beboere med egen bolig kan få refusjon for faste og dokumenterte utgifter ved boligen.

Bolig som formue

Beboerens formue inngår ikke i beregningen av egenandel ved sykehjem, kun eventuell avkastning av formue. Det klare utgangspunktet er at selv om eier er på sykehjem skal boligen anses som vedkommendes primærbolig og skattlegges deretter. Men ved utleie kan dette stille seg annerledes.

Utleie av bolig har betydning for formuesverdsettelsen og eventuelt formuesskatten til eier. Utleie av en sokkelleilighet i boligen vil ikke endre formuesverdsettelsen fra primær- til sekundærbolig. Men om eiers egen boligdel leies ut mot betaling vil boligen bli ansett som sekundærbolig. Det gis ingen verdsettelsesrabatt for sekundærbolig, slik som for primærbolig.

Av Skatte ABC kan vi lese at: “Med utleie menes i denne sammenheng også tilfeller hvor eieren lar andre, herunder også nære slektninger, benytte boligen når disse helt eller delvis dekker driftsutgiftene. Hvis nære slektninger benytter boligen vederlagsfritt og eieren dekker alle driftsutgiftene, vil den fortsatt kunne anses som skattyters primærbolig.»

Dersom nær familie bebor boligen til eier på sykehjem, kan det være at de ikke bør dekke de løpende kostnadene. For om den nærstående, eller andre bor der gratis, vil boligen fortsatt kunne anses som eiers primærbolig. Det er samtidig verdt å merke seg at fordelen ved å bo vederlagsfritt er en skattepliktig fordel for den nærstående i et slikt tilfelle. Den eneste gruppen som kan oppnå skattefri bruk av andres bolig er nær familie under studietiden.

Skatt ved salg

Vel så viktig som å avklare skatt på selve utleien, vil det være å avklare hvorvidt oppholdet på sykehjem påvirker skatteposisjonen ved et salg av boligen. Skatteplikt beror på hvordan og når salget gjennomføres. Hovedregelen er at eier må oppfylle krav til eier- og brukstid etter skatteloven § 9-3.

Det er svært ugunstig å miste opparbeidet botid i egen bolig i livets siste fase. Det kan være snakk om betydelig skattemessige verdier. Heldigvis anses opphold på sykehjem som en brukshindring, og påvirker i utgangspunktet ikke eierens brukstid i boligen. Så lenge vilkårene for brukshindring er oppfylt, er det ingen øvre grense for hvor lenge brukshindring kan anses å foreligge.

Brukshindring ved utleie?

En brukshindring foreligger dersom boligen blir stående tom, mens eieren er på sykehjem. Av Skatte ABC kan vi lese at: “En brukshindring tillegges virkning, selv om boligen leies ut.” Det er i utgangspunktet ingen begrensning i omfanget av utleien, slik at det vil gjelde selv om hele huset har vært leid ut. Men merk at dersom utleien drives som næringsaktivitet vil dette stille seg annerledes.

Vi kan derfor trekke slutningen at det ikke har betydning for eiers brukstid om boligen leies ut i sin helhet ved opphold på sykehjem. Brukshindringen foreligger uavhengig av utleien. Så selv om boligen i et slikt tilfelle skattlegges som en sekundærbolig, vil vilkårene for skattefritt salg fortsatt være oppfylt dersom eier kan vise til brukshindring.

Brukshindring gjelder ikke dersom man flytter inn i en annen bolig man eier eller om de helsemessige utfordringene ikke lenger er til stede. For beboere på sykehjem kan det være aktuelt å flytte til andre former for omsorgsboliger eller tilbake til en annen bolig, noe som kan påvirke brukstiden i den opprinnelige boligen.

Når lønner det seg å selge eller overdra boligen til en som er på sykehjem?

Ved vurderingen av hva som skal gjøres med boligen bør de involverte være bevisst kostnaden knyttet til dokumentavgift. Ved en overdragelse mens eier er i live beregnes dokumentavgift, dette gjelder selv om boligen overdras til vedkommendes barn. Ved arv etter arveloven beregnes det ikke dokumentavgift.

Etter at eieren har gått bort, vil man kunne trekke fra omkostninger ved salget, og oppnå et skattemessig tap. Dette fordi inngangsverdien settes til markedsverdien på dødstidspunktet, dersom avdøde oppfylte krav til skattefritt salg. Dersom man har anledning til å vente mens eier er på sykehjem, kan det for en arving lønne seg å heller leie boligen fremfor å eie.

Avslutningsvis

For mange er det upraktisk å leie ut når man er på sykehjem. Men det er uheldig om boliger står tomme dersom dette skyldes rettsvillfarelse om beregning av egenandel, eller skatt ved salg av boligen.

Det er vanskelig å ha full oversikt over regelverket og hva som lønner seg i sin situasjon. Hvordan man velger å gå frem kan mulig ha stor økonomisk betydning.

Ved usikkerhet om konsekvenser av planlagte disposisjoner, anbefaler vi at det bes om en bindende forhåndsuttalelse eller få bistand som medlem i Norges Huseierforbund.