Skattefritt boligsalg – dagens regler under press

Skattekommisjonen, som skal gi anbefalinger til en helhetlig skattereform, arbeider blant annet med spørsmål knyttet til boligbeskatning. Det er antydet at Skattekommisjonen vil foreslå endringer i reglene ved salg av egen bolig.

Dette gir grunn til å se nærmere på dagens ordning, og hvorfor den er omdiskutert. Et sentralt spørsmål er om dagens krav til botid fortsatt er egnet til å skille mellom reelle boligskifter og skattemessige tilpasninger.

Enkle regler

Utgangspunktet i skatteloven er at gevinst ved salg av fast eiendom er skattepliktig. Unntaket finnes i skatteloven § 9-3.

For å selge egen bolig skattefritt må to vilkår være oppfylt:

• Boligen må være eid i minst ett år
• Boligeier må ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene før salg

Formålet med regelen er å sikre at boligeiere kan selge egen bolig og erverve ny bolig uten at gevinstbeskatning medfører at skattyteren må redusere sin boligstandard.

Dagens regler er enkle å forstå, og gir forutsigbarhet. Samtidig er det nettopp enkelheten som skaper utfordringer.

Urimelige utslag for vanlige boligeiere

Dagens regelverk kan gi svært uheldige utslag i helt vanlige livssituasjoner.

Bestemmelsen tar riktignok høyde for enkelte slike situasjoner gjennom reglene om brukshindring. Dersom eieren er forhindret fra å bruke boligen som egen bolig, kan perioden etter omstendighetene regnes som botid. Det kan for eksempel være aktuelt ved arbeid, sykdom eller andre forhold utenfor skattyters kontroll.

Reglene løser likevel ikke alle tilfeller. Særlig kan de komme til kort der boligeieren av forsiktighetshensyn ønsker å vente med salg eller der markedet er tregt. Andre ønsker å vente med salg for å se om de trives et nytt sted, eller fordi de ikke vil ta en forhastet beslutning, kanskje gjør livssituasjonen et raskt salg lite hensiktsmessig.

Konsekvensen av å oversitte fristen kan være betydelig. Har man eid og bodd i en bolig i mange år, kan et kort opphold utenfor boligen føre til at hele gevinsten blir skattepliktig. I mange tilfeller kan dette utgjøre en skatteregning på over én million kroner, utløst av et relativt kort opphold utenfor boligen.

Dette utfordrer hensynet til mobilitet; det samme hensynet som begrunner skattefritaket.

Gunstige tilpasningsmuligheter

Samtidig åpner dagens regler for tilpasninger som gir store skattefordeler.

En utleiebolig kan gjøres om til «egen bolig» ved at eier flytter inn i ett år før salg. Dermed kan betydelige gevinster tas ut skattefritt. Tilsvarende gjelder for såkalt «flipping», hvor bolig kjøpes, pusses opp og selges etter ett års botid.

Dette er tilpasninger som i liten grad samsvarer med formålet bak regelen om å beskytte den som selger sitt eget hjem.

Konsekvensene er også samfunnsøkonomiske:

• boliger tas ut av leiemarkedet
• boliger kan bli stående tomme
• familier kan bli midlertidig splittet for å oppfylle botidskravet

Regelen påvirker dermed adferd på måter som neppe var tilsiktet.

Et regelverk fra en annen tid

Dagens regler ble innført i 1987 som en kraftig forenkling. Før dette var systemet langt mer nyansert.

Fullt skattefritak krevde ti års eiertid og fem års botid. I tillegg fantes regler om delvis skattefritak og betinget skattefritak ved reinvestering i ny bolig.

Det gamle systemet var komplisert, men det tok i større grad hensyn til formålet bak boligkjøpet og hvor lenge boligen faktisk var brukt som hjem.

Reformen i 1987 senket terskelen for skattefritak og gjorde regelverket enklere. Samtidig åpnet den for de tilpasningene vi ser i dag.

Behov for endring?

Spørsmålet er om dagens regler fortsatt treffer.

På den ene siden rammes enkelte boligeiere urimelig hardt. På den andre siden gir regelverket betydelige skattefordeler i tilfeller hvor det er vanskelig å begrunne dem med hensynet til egen bolig.

Flere mulige løsninger er allerede diskutert:

• Lengre botidskrav
• regler som i større grad ser på formålet med boligkjøpet
• ordninger hvor gevinsten kan utsettes ved reinvestering i ny bolig

Flere av våre naboland har regler som i større grad fanger opp slike hensyn.

Hva skjer videre?

Når Skattekommisjonen legger frem sine forslag til endringer i skattesystemet, er det ventet at også reglene for skattefritt boligsalg vil bli vurdert.

Det er for tidlig å si hva konklusjonen blir. Men det er liten tvil om at dagens regler ikke treffer like godt som de var ment. Spørsmålet er ikke om reglene bør justeres, men hvordan.