Skattekommisjonen foreslår omfattende endringer i boligbeskatningen

Skattekommisjonen la 24. juni 2026 frem sin rapport NOU 2026:9 «Veien mot et bedre og mer forutsigbart skattesystem». Rapporten inneholder en rekke forslag som kan få betydning for boligeiere.

Hovedgrepet i rapporten er en omlegging av beskatningen, hvor satser reduseres, samtidig som skattegrunnlaget utvides. For bolig og annen fast eiendom innebærer dette flere prinsipielt viktige endringer.

Her følger en kort presentasjon av de forslagene som er mest relevante for våre medlemmer.

Beregning av formuesskatt på bolig

Kommisjonen foreslår å redusere formuesskattesatsen til én sats i intervallet 0,25–0,75 prosent. Samtidig foreslås det å fjerne alle verdsettelsesrabatter, slik at formuesobjekter i større grad verdsettes til faktisk markedsverdi.

Det foreslås altså å gå bort fra verdsettelsesrabatten på primærbolig på 75 prosent rabatt opp til 10 millioner og 30 prosent for det som overstiger 10 millioner. Slik at primærbolig verdsettes til virkelig verdi.

For primærbolig foreslår kommisjonen så et eget bunnfradrag, anslått til minst 7 millioner kroner per bolig ved høy sats (0,6 til 0,75 prosent).

Bunnfradraget følger den enkelte bolig og kommer i tillegg til det generelle bunnfradraget i formuesskatten på kr 1 900 000 (per 2026).

Av rapporten kan vi lese at: «Med et primærboligbunnfradrag på 7 mill. kroner, anslås at om lag 556 000 personer vil betale formuesskatt, dvs. om lag 134 000 færre enn i dag.»

Konsekvensen av disse forslagene er at:

• Boliger i større grad skal inngå i skattegrunnlaget med full verdi
• Skatten på bolig i større grad blir lik beskatningen av andre formuesobjekter
• Dyre boliger og eiendommer kan få økt skatt, selv om satsene reduseres

Endringer i gevinstbeskatning for bolig

Et sentralt forslag gjelder vilkårene for skattefri gevinst ved salg av egen bolig.

I dag er gevinsten skattefri dersom eieren har eid boligen i minst ett år, og har brukt boligen som egen bolig i minst ett av de siste to årene før realisasjonen (salget).

Kommisjonen foreslår å stramme inn dette, ved å kreve tre års botid for full skattefrihet ved salg. Kommisjonen fremmer ikke noe konkret forslag, men peker på at det kan være fornuftig å øke kravet til bo- og eiertid. Dersom vilkårene til bo- og eiertid kun delvis er oppfylt peker Kommisjonen på at det kan være fornuftig å innføre forholdsmessig beskatning.

Dette innebærer en klar innstramming i gjeldende regler. Men samtidig et grep vi har etterlyst. At kommisjonen ikke anbefaler et konkret forslag, gjør det interessant å følge debatten terskelen for skattefritt salg av egen bolig videre.

Av rapporten kan vi lese: «Kommisjonen fremmer ikke et konkret forslag, men ber departementet vurdere utforming av en slik modell med vekt på enkle og praktikable løsninger.»

Skatteplikt ved salg av fritidsbolig

For fritidsboliger foreslår flertallet en mer gjennomgripende endring.

Etter dagens regler er gevinst ved salg av fritidsbolig skattefri dersom fritidsboligen har blitt benyttet til eget fritidsformål i fem av de siste åtte årene før realisasjonen (salget). Kommisjonen foreslår å avvikle dette fritaket og i stedet innføre alminnelig skatteplikt på gevinst ved salg av fritidsbolig.

Det foreslås overgangsregler hvor skatteplikten innfases over flere år.  Og for de som i dag oppfyller vilkårene for skattefritak, vil inngangsverdien oppjusteres til markedsverdi for disse eiendommer.

Dokumentavgift

Utvalget peker på flere uheldige sider ved dokumentavgiften, ved at den rammer vilkårlig og har uheldige virkninger. Kommisjonen foreslår ingen konkrete tiltak. Men det uttales at: «Departementet bes derfor utrede hvordan skjevheten kan rettes opp.»

Mva på korttidsutleie

Kommisjonen foreslår også at det utredes merverdiavgift på korttidsutleie via digitale plattformer, noe som kan påvirke utleie av bolig og fritidsbolig.

Av rapporten kan vi lese at: «En slik utredning bør se hen til EUs vedtatte regler, men slik at en i første omgang holder seg til korttidsutleie av fast eiendom.»

Tiltaket må ses i sammenheng med den generelle målsettingen om å utvide skattegrunnlaget.

Videre oppfølging

Skattekommisjonens rapport er nå sendt på høring. Høringsfristen er 24.09.2026.

Vi vil gå nærmere gjennom forslagene og deres konsekvenser for våre medlemmer, og komme tilbake med våre vurderinger i et høringssvar.

Vi vil gjerne høre fra medlemmer som har innspill og forslag til høringssvaret.