Studentutleie i 10 måneder og turistutleie i 2 måneder?

Vi leser i BA 9. juni 2026 at «Akkurat nå ligger en sak hos Statsforvalteren som skal vurdere det som kalles 10/2-modellen. Den går ut på at en leier ut langtid gjennom høst, vinter og vår til studenter, som flytter ut i et par måneder om sommeren.»  

Strider mot husleieloven

En 10-måneders leiekontrakt strider som hovedregel direkte mot husleieloven. 

Etter husleieloven § 9-3 er minstetiden for en tidsbestemt leieavtale tre år. Det finnes unntak på ett år for sokkel- og loftsleiligheter der utleier bor i samme hus. Det er også muligheter for kortere tid enn tre eller ett år i særlige unntakstilfeller. Men å innføre en standard 10-måneders kontrakt (for eksempel fra august til juni) faller helt utenfor lovens hovedregler.   

Unntakene

Utleier kan sette kortere leietid dersom det foreligger en saklig grunn, for eksempel at utleieren selv skal flytte inn i boligen eller at den skal selges. Husleietvistutvalget har slått fast at det å tilpasse kontrakten til studieåret eller ønske om sommerutleie ikke er en saklig grunn.  

Det finnes egne unntak for studentboliger eid av samskipnader eller stiftelser, men disse reglene gjelder ikke for private utleiere som leier ut til studenter.  

Hva skjer hvis kontrakten er ulovlig?

Dersom en privat utleier tvinger gjennom en 10-måneders kontrakt for å tømme leiligheten til Airbnb-sesongen, blir tidsavgrensningen ugyldig. Kontrakten blir automatisk ansett som tidsubestemt. Studentene får fulle rettigheter etter loven og kan nekte å flytte ut om sommeren. Utleier må eventuelt si opp leietakerne med avtalt frist (normalt 3 måneder), men en slik oppsigelse må være saklig begrunnet. Det at utleier heller vil leie ut til andre, enten det er for kort eller lang tid, godtas ikke som saklig oppsigelsesgrunn.   

Hvorfor ligger saken hos Statsforvalteren?

Grunnen til at den omtalte saken ligger hos Statsforvalteren, og ikke bare i Husleietvistutvalget, skyldes plan- og bygningsloven. Mens husleieloven regulerer det privatrettslige forholdet mellom utleier og leietaker, vurderer Statsforvalteren det offentligrettslige.   

Spørsmålet der er om selve eiendommen skifter karakter fra boligformål til næringsvirksomhet (hotell) når den systematisk tømmes hver sommer for korttidsutleie. Hvis Statsforvalteren lander på at dette krever bruksendring, blir modellen i praksis stoppet av kommunen før husleiekontraktene i det hele tatt skrives.  

Skulle Statsforvalteren mot formodning komme til at dette er greit, så vil det stride mot all tidligere tolkning av husleieloven.