I denne delen av BoligMentorens artikkelarkiv kan du lese flere nyttige saker hvor vi har skrevet om temaet depositum
Tag Archive for: Depositum
Husleietvistutvalget (HTU) har i de senere år hatt en økning av antall saker som gjelder konflikter mellom utleiere og leietakere. Norges Huseierforbund ser at mange av sakene våre medlemmer spør om, også er de sakene som er hyppigst representert i HTU.
Tekst: Silje Østgaard Ljøen –post@huseierforbundet.no
Det inngås mange leiekontrakter i disse dager. En god og balansert kontrakt som regulerer leieforholdet kan i mange tilfeller være helt avgjørende for hva du som utleier kan kreve av leietaker dersom det oppstår uenighet f. eks. om skader og mangler ved utleieboligen.
I mange tilfeller opplever vi at både utleier og leietaker har begrenset med kunnskap om husleielovens regler, at mange benytter dårlige leiekontrakter, og at noen ikke har skriftlig kontrakt i det hele tatt. Norges Huseierforbund anbefaler at leiekontrakten er tydelig og klar slik at det ikke oppstår tvil og uenighet om innholdet.
Vi har tatt en titt på de sakene som HTU har behandlet de siste årene, og det er særlig tre typer saker utleier og leietaker krangler mest om.
Erstatningskrav og slitasje
En stor del av sakene som HTU behandler er spørsmål om utleier kan kreve erstatning av leietaker etter avsluttet leieforhold for skader eller mangler i utleieboligen.
Det er viktig å huske på at leietaker faktisk betaler for å bruke boligen. Vanlig bruk fører til slitasje, og normal slitasje kan ikke kreves erstattet når leieforholdet er over. Hvor omfattende slitasjen er, avhenger av hvem du leier ut til, hvor lenge vedkommende har bodd i utleieboligen og hva leieavtalen sier om vedlikehold. Du må tåle spikerhull i veggene, riper i parketten, slitasje på kjøkkeninnredning osv. Leier du ut til barnefamilier eller familier med husdyr, så vil det føre til noe større slitasje.
Det er slitasje ut over «vanlig» slitasje som gjør at utleier kan kreve erstatning fra leietaker. Denne grensen mellom hva som er vanlig og uvanlig slitasje, kan være vanskelig å trekke.
I en opphetet situasjon hvor leieforholdet har hatt en uheldig avslutning, er det ikke uvanlig at utleier gjør gjeldende et krav om erstatning for slitasje. Dette kravet er noen ganger ikke godt nok begrunnet. Vi ser at mange ikke helt forstår at for å kreve erstatning for slitasje, må kravet dokumenteres godt. I tillegg kan ikke det økonomiske kravet være høyere enn det som har vært nødvendig til reparasjon.
En enkel måte å unngå spørsmål rundt slitasje, skader osv. ved utflytting, er å gjennomgå boligen sammen både ved innflytting og utflytting.
Dokumenter tilstanden
Skal det fremsettes et krav om erstatning for slitasje, er det helt avgjørende at tilstanden til leieobjektet på overtakelsestidspunktet kan dokumenteres. Hvis leiligheten er helt ny, er det enkelt å gjøre denne vurderingen, mens det er vanskeligere å vurdere en gammel leilighet hvor det har vært flere leietakere og liten eller ingen oppussing. Hvis ikke tilstanden er dokumentert, vil resultatet av en tvist lett bli at utleier ikke har noe krav å komme med, siden feilen «allerede var i boligen».
Utleier og leietaker bør sammen gjennomføre en befaring av leieobjektet ved overtakelse. En bør da skrive ned funn om tilstanden, slik at begge parter vet om funnene. Det er viktig å ta bilder med et godt kamera, slik at det i ettertid vil være mulig å sammenligne bilder i en før/etter vurdering.
Den samme gjennomgangen bør også gjøres ved utflytting, med både notater og bilder. Husk at bevisbyrden ligger på den som krever erstatning, og protokoller utarbeidet i fellesskap, i tillegg til bilder, er gode beviser.
Depositum
En annen sakstype som har økt de siste årene er tvister om såkalte irregulære/ulovlige depositum. Irregulære depositum er beløp som enten er gitt som kontanter fra leietaker direkte til utleier, eller et beløp som er satt inn på utleiers private bankkonto. Husleieloven krever at depositumet skal settes på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Dersom depositumsbeløpet er satt inn på utleiers konto, kan leietaker kreve forsinkelsesrenter fra innbetalingsdato. Rentene kan beløpe seg til en mye større sum enn hva det koster å opprette en ordinær depositumskonto.
Oppsigelser
Et annet tilbakevendende tema er gyldigheten av en oppsigelse. Leietaker har et sterkt oppsigelsesvern etter husleieloven, og derfor er utleiers mulighet til å si opp en husleieavtale med leietaker begrenset. Dersom utleier skal si opp avtalen, må oppsigelsen være saklig og den må oppfylle husleielovens formkrav. Det betyr at oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet. Videre må det i oppsigelsen opplyses om at leietaker kan protestere skriftlig til utleier innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen må også opplyse om at dersom leietaker ikke protesterer innen fristen, taper vedkommende sin rett til å bestride oppsigelsen, og at utleieren da kan begjære utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven.
Hva som er saklig grunn til oppsigelse følger av husleieloven. Loven oppstiller helt konkrete forhold som er å anse som saklige, herunder utleiers (eller medlemmer av utleieres husstand) behov for å bruke boligen, dersom boligen skal rives eller bygges om, eller ved mislighold fra leietakers side. Husleieloven har videre en sekkebestemmelse som er ment til å fange opp de forhold som loven selv ikke nevner. Typiske tilfeller vil være at leietaker ikke har stilt med godkjent sikkerhet, at leietaker ikke betaler husleien eller regelmessig betaler etter forfall, at leietaker bryter ordensregler etc.
Husk at du som medlem i Norges Huseierforbund har tilgang til vår husleiekontrakt og andre relevante dokumenter og maler til bruk i i husleieforholdet.
Husleietvistutvalget (HTU) er et tvisteløsningsorgan som er et alternativ til domstolene. HTU har spesialkompetanse på husleierett og også svært dyktige meklere. De ønsker en rask og rimelig avgjørelse i en husleietvist, og kan både mekle og treffe avgjørelse i saken.
Tekst: Helene Aarnes – post@huseierforbundet.no
– Det kan være mye usikkerhet rundt rettigheter og plikter i et leieforhold, forteller leder og tvisteløser ved HTU i Oslo og Akershus, Ellen Strømodden.
Hun sier videre at det også kan være en del huseiere som har en liten hybel eller et rom til overs som de lurer på å leie ut, men kanskje ikke tør fordi de er redde for ha som kan skje hvis det oppstår problemer.
– Det er derfor stadig behov for informasjon både om hva man bør passe på i forbindelse med inngåelse av leieforhold for å unngå problemer, og dessuten informasjon om hva man kan gjøre dersom det likevel oppstår vanskeligheter. Kontakter de oss, så tilbyr HTU rask og billig hjelp. Dette betyr mye for mange, sier Strømodden.
Hvorfor oppstår det konflikter og tvister?
De aller fleste leieforhold går greit, uten at det oppstår konflikt. Når det likevel oppstår konflikt, så kan det skyldes at noe gikk galt med eller uten vilje. Eksempler på det er at leieren ikke greier å betale husleien som avtalt, leiligheten for en skade, eller leietaker synes ikke utleieren har rimelig grunn til å si opp leieforholdet, forteller Strømodden.
Hun sier videre at det også kan være fordi utleieren mener han/hun har krav på å komme inn i boligen i leietiden for å utføre arbeider, at utleieren er uenig i at det foreligger mangler ved boligen som han må utbedre, eller at han har rett til å holde tilbake depositumet ved leieforholdets slutt, som kanskje ikke står på sperret konto slik loven krever.
– En annen årsak til konflikt kan være at utleieren og leieren har forskjellig oppfatning av hva som er «godt nok», f.eks. med hensyn til vasking ved leieforholdet slutt. Det kan også oppstå misforståelser mellom partene, eller at de kan ha misforstått sine rettigheter og plikter i leieforholdet, sier Strømodden.
Erstatning og skyldig husleie
De fleste tvister gjelder erstatning og skyldig husleie, det er den største årsaken til at folk tar en sak til HTU. Det gis oftest ikke noe informasjon om hvorfor husleien ikke blir betalt, men av og til skyldes det at leieren holder tilbake leie fordi han mener å ha rett til dette på grunn av mangler.
– Når det gjelder erstatningskravene, så gjelder det ofte forhold etter leieforholdets opphør som mange leiere vil mene dreier seg om «vanlig slitasje», mens utleier mener for eksempel hakk og riper i parkett skyldes en bruk som er så hard at det må anses som skader. En del skader gjelder også vannskader på og rundt kjøkkenbenken, baderomsmøbler, gulv o.l. HTU har også en del saker om irregulært depositum, dvs. depositum som ikke står på sperret konto i leietakerens navn, men enten står på utleierens konto eller er betalt kontant. I tillegg er det en del saker om avslutning av leieforhold (oppsigelse og/eller heving), sier tvisteløser Strømodden, og fortsetter:
– Sakene løses enten ved at partene inngår forlik ved mekling. Det blir forlik i ca. 75 prosent av alle meklede saker, eller at Husleietvistutvalget treffer en bindende avgjørelse i saken. Dette skjer hvis partene ikke ønsker mekling, eller ikke blir enige. Dersom partene ønsker det, kan hver av dem eventuelt bringe avgjørelsen videre til tingretten innen ankefristen på en måned, det er kun rundt tre prosent av avgjørelsene som bringes videre til tingretten, og det blir ofte ikke noe annet resultat, sier hun videre.
Få bruker advokat
Det er meningen at folk skal kunne benytte HTUs tilbud uten at det er nødvendig å bruke advokat. Under 10 prosent bruker advokat. HTU har enkle skjemaer for klage og tilsvar som folk kan bruke som hjelpemiddel hvis de vil. De hjelper også til med å skrive ned partens klage, eller tilsvar, hvis det er behov for det.
Tidlig mekling
Leder av HTU i Oslo og Akershus forteller HTU hele tiden arbeider med å forbedre sitt tvisteløsningstilbud. Et av tiltakene er å tilby ekstra tidlig mekling, og dessuten fjernmekling per telefon for å imøtekomme folks behov for å slippe å reise til møte, slippe å ta fri fra jobben og få en ekstra rask løsning på saken.
– Mange parter tenker at det ikke nytter å snakke med den andre parten – men det er utrolig hvor mange som finner en løsning de begge kan være fornøyd med, med litt hjelp fra en av våre nøytrale meklere, forteller Strømodden.
Hvordan forebygge konflikter?
I alle leieforhold er det viktig at partene sørger for å inngå en kontrakt hvor det tydelig fremgår hvilke rettigheter og plikter partene har. Bruk gjerne en standardkontrakt, du kan gratis laste Norges Huseierforbund sin leiekontrakt på vår nettside. I tillegg må depositumet settes på sperret konto slik loven krever.
– Det er også lurt at begge parter gjennomgår boligen nøye og lager en inn- og utflyttingsprotokoll for å dokumentere leilighetens tilstand og unngå misforståelser. I tillegg bør det lages en nøkkelkvittering for de nøkler som blir ut- og innlevert, samt evt. Inventarliste, sier tvisteløser Ellen Strømodden.
Trygge og ordentlig forhold
Utleieren bør sørge for at boligen er i ordentlig stand for leieren, og ta hensyn til leierens behov for å kunne ha en god og trygg bolig for seg og sin familie over lengre tid.
– Leieren bør ikke påta seg betalingsforpliktelser som han er usikker på om han kan greie å betale til avtalt tid, og bør betale gjennom bank. Videre bør leieren ta godt vare på boligen i leietiden, for å unngå eventuelle mangelskrav når han flytter. Hvis det skulle oppstå spørsmål, bør partene snakke sammen. Mange tvister kan unngås og mye kan løse seg hvis folk tar hensyn til hverandre og snakker sammen, sier Strømodden.
Flere tips for hva utleieren og leieren bør passe på, finnes på nettsiden til Husleietvistutvalget.
