I denne delen av Norges Huseierforbund sitt artikkelarkiv kan du lese flere nyttige saker hvor vi har skrevet om temaet eierskifte
Tag Archive for: Eierskifte
I et tvangssalg er det ikke en selger som frivillig selger eiendommen sin. Årsakene kan være sammensatte. Alt fra sykdom, dødsfall, skilsmisse og tap av inntekt. I mange tilfeller rammer dette familier, og da er det avgjørende for livskvaliteten at de som har ansvaret klarer å ordne opp.
Tekst: Helene Aarnes – post@huseierforbundet.no
Advokat Turid E. Oltedal Lunde – Harris Advokatfirma (Foto: Harris Advokatfirma).
Det er ikke uvanlig at prosessen ved tvangssalg av bolig tar noe tid fra tidspunktet kravet fremmes av den du skylder penger til boligen er solgt. Kreditor må først få sikkerhet for kravet sitt. Enkelte krav har sikkerhet ved legalpant, dvs at sikkerheten følger av loven. For eksempel er kommunale krav knyttet til eiendommen sikret med legalpant, det samme er fellesutgifter til sameiet. I andre tilfeller må kreditor først få sikkerhet for kravet sitt ved en utleggsforretning. Eier får da varsel først fra kreditor om at de vil begjære tvangsdekning, og deretter vil eier få mulighet til å uttale seg til Namsfogden, før det besluttes utleggspant som tinglyses i grunnboken. Varselet om tvangssalg får eieren vanligvis derfor først fra kreditorene, dernest vil eier få varsel i forbindelse med etablering av sikkerhet for kravet.
– For de sakene som går videre til tvangssalg er det stor forskjell på antall kreditorer og størrelse på gjelden. Noen har mange kreditorer, andre har få, forteller advokat/partner Turid E. Oltedal Lunde hos Harris Advokatfirma, og fortsetter:
– Det er ikke noen beløpsgrense, selv om en naturlig nok vil forsøke å finne andre løsninger for de små kravene. Rekkefølgen på kravene – ut fra tinglysningsdato – er ofte avgjørende for om kreditoren får dekning ved tvangssalg. En tendens i senere tid er kanskje at det er boliglånet som ikke er betalt ved termin, og dermed danner grunnlag for tvangssalget, sier hun videre.
Den viktige medhjelperen
Beslutningen om utleggspant blir forkynt fra tingretten – der blir det, i de aller fleste tilfeller, samtidig oppnevnt en rettslig medhjelper som skal bistå med tvangssalget. Det kan være en advokat eller eiendomsmegler. Eieren av boligen vil bli varslet i alle stadier av salget, og eier har fremdeles den juridiske rådigheten over eiendommen. Eier har mulighet til å stoppe tvangssalget helt frem til stadfestelseskjennelsen er avsagt av tingretten. Stadfestelseskjennelsen er avgjørelsen der det høyeste budet blir stadfestet.
Innen den tid kan eier stoppe tvangssalget ved å kontakte kreditorer og gjøre opp for seg, eller inngå en betalingsavtale. Ifølge Turid E. Oltedal Lunde lønner det seg og søke etter løsninger før tvangssalget blir en realitet.
– Mitt fremste råd er å søke veiledning med en gang du ser at du får problemer med å overholde de økonomiske forpliktelsene dine, sier Oltedal Lunde, og fortsetter:
– Et tvangssalg er siste utvei. En løsning kan være å refinansiere misligholdte lån og eventuelt andre krav, med formål om å selge boligen frivillig. I noen tilfeller holder det med en økonomisk opprydding, slik at kunden kan beholde boligen, sier hun videre.
Mange årsaker til økonomisk uføre
Advokat Turid E. Oltedal Lunde understreker at det er mange grunner til at folk havner i et økonomisk uføre.
– Årsakene kan være sammensatte. Alt fra sykdom, dødsfall, skilsmisse og tap av inntekt. Det kan skyldes ubetalt forskuddsskatt, kommunale avgifter, husleie, mislighold av boliglån, forbrukslån og kredittkort. Og det rammer alle aldersgrupper – det er gjeldssituasjonen som er avgjørende. I mange tilfeller rammer dette familier, og da er det avgjørende for livskvaliteten at de som har ansvaret klarer å ordne opp, sier hun.
Oltedal Lunde forteller videre at advokatkontoret opplever at flere blir rammet av økonomisk uføre.
– Etter vår erfaring så er antall tvangssalg økende. Reaksjonen til de som rammes er variert. Noen leter etter løsninger, mens andre unndrar seg samarbeid. Et tvangssalg kan virke skummelt, men det er derfor viktig å få et forhold til medhjelper og samarbeide for å gjøre prosessen så grei som mulig, presiserer hun.
Ved å bidra til tvangssalget, så vinner som regel selgeren på det.
– I kroner og øre vinner de på dette. Er tvangssalget først en realitet og gjelden ikke kan gjøres opp, er det en fordel med et raskt salg. Da unngår en alle løpende avgifter og forsinkelsesrenter på gjelden. Eier får i tillegg utbetalt det som eventuelt blir av overskudd, sier Oltedal Lunde.
Hun forteller om flere som nekter å gi tilgang til boligen/eiendommen.
– Da må medhjelper få bistand fra namsfogden for å få byttet lås. Eier får også nøkkel, men hvis de ikke samarbeider i det hele tatt, kan det bli begjært fravikelse fra tingretten. Dette betyr at eier ikke lenger får tilgang til boligen.
Markedet bestemmer prisen
Det snakkes en del om at det som regel ikke er like lønnsomt å selge bolig ved tvang. Årsaken er hovedsakelig at kjøper ikke har samme rettigheter som ved et fritt boligsalg, de har et svakere vern.
– Blant annet er kjøpers rett til å klage over feil og mangler innskrenket, siden det er tvangsfullbyrdelsesloven og ikke avhendingsloven som gjelder ved et tvangssalg. Kjøper kan heller ikke tegne eierskifteforsikring. Men prosessen rundt salget er i stor grad likt et vanlig salg, og medhjelper vil alltid forsøke å oppnå den høyeste pris som markedet er villig til å gi, forteller Turid Oltedal Lunde.
Det skal foregå taksering av eiendommen, tas bilder, innhentes informasjon og lages en salgsoppgave, samt avholdes visning og budrunde.
– Det er viktig av eier av boligen samarbeider med medhjelperen (advokaten, eiendomsmegleren) ved å gi tilgang til boligen for å ta bilder, avholde visning osv., forteller Oltedal Lunde. Noen ganger må medhjelper besørge opprydning eller enkle reparasjoner hvis eier ikke bidrar med dette.
Taksten er stort sett styrende for prisen, og ofte oppnås også pris over takst. Ved tvangssalg som ved andre salg, er markedet den avgjørende faktoren i forhold til pris.
– Det er nok mange som fremdeles tror at boliger går så mye billigere ved tvangssalg, men er det noenlunde orden og ryddige forhold, så er det ikke så mye lavere pris enn i andre tilfeller. Det er viktig å komme videre i en låst situasjon, og det er mange tilfeller hvor eier vil selge, sier advokat Turid E. Oltedal Lunde.
Undersøk eiendommen nøye
Det kan likevel gå lang tid fra høyeste bud er godkjent til boligen faktisk kan overtas.
– Bud er bindende for budgiver i seks uker ved fast eiendom, og tre uker ved borettslagsleiligheter. Kjøper får ikke den samme raske avklaring som ved et vanlig salg. Etter at tingretten har stadfestet budet kan eieren eller rettighetshaverne anke. Dette virker prisdempende, sier Oltedal Lunde videre.
Ved et tvangssalg kan du likevel oppnå prisen markedet er villig til å betale. Taksten gir en pekepinn, og bolig på tvangssalg kan være et godt kjøp. De som er interessert i boligen må undersøke den grundig, og det er viktig å nevne at terskelen for hva som defineres som en mangel er høyere ved et tvangssalg. En annen ulempe ved et tvangssalg er at du ofte blir stående med rydding og utvask og utgifter knyttet til det.
– Eier kan i tillegg nekte å flytte, og da må kjøper kontakte namsfogden for å få tilkomst til eiendommen. Dette skjer imidlertid sjelden. Ofte er boligen i en tilstand hvor det trengs små reparasjoner, iblant større, sier Oltedal Lunde, og fortsetter:
– Du kan heller ikke heve kjøpet, men ved store avvik kan du eventuelt kreve prisavslag. Som er regel er «det du ser, det du får», forteller hun videre.
Det du ser – er det du får
Hva er den største forskjellen fra et vanlig boligsalg?
– En av de største forskjellene på et tvangssalg og et vanlig boligsalg er at det går noe mer tid fra høyeste bud er fremsatt til det foreligger en avgjørelse fra tingretten. Det er tvangsfullbyrdelsesloven som gjelder og avgjørelsen fra tingretten trer i stedet for kjøpskontrakten. Kjøper mottar deretter et brev fra medhjelper med praktisk informasjon vedrørende pris osv. Deretter utsteder tingretten et skjøte/adkomstdokument til boligen, sier Oltedal Lunde.
Kostnadene rundt salget blir dekket av salgssummen før andre kreditorer får sitt. Når det gjelder innbo og løsøre som ikke blir ryddet vekk før salget, så overtas dette av kjøper.
– Informasjon om dette vil stå i kjøpsannonsen. Det varierer også hvordan eiendommen/boligen ser ut. I de verste tilfellene kan vi leie inn renhold på forhånd, eller leiligheten blir sanert i forkant. Dette blir også dekket av salgssummen. Det er viktig for kjøper å være klar over at det de ser på visning – er det de skal overta, avslutter Turid Oltedal Lunde.
Fakta om tvangssalg
• Et tvangssalg av eiendom er et salg hvor domstolen står for salget. Det kan være ulike årsaker til at en eiendom kreves tvangssolgt, som for eksempel manglende betaling av eiendomsskatt, kommunale avgifter, felleskostnader eller manglende betaling av gjeld.
• Mottar eier begjæring om tvangssalg har eier mulighet til å komme med bemerkninger til begjæringen. Fristen er en måned fra begjæringen er forkynt.
• Hvis eier ønsker å betale hele eller deler av kravet, må eier ta kontakt med saksøker eller dennes prosessfullmektige. Hvis hele kravet blir betalt, vil saksøkeren trekke begjæringen tilbake.
• Dersom saksøkers krav ikke blir betalt, og eier heller ikke har kommet med innsigelser, kan retten beslutte tvangssalg.
• De aller fleste tvangssalg skjer ved bruk av medhjelper (advokat eller eiendomsmegler). Eiendommen eller leiligheten annonseres for salg. Medhjelper holder visninger og salgsprosessen er tilnærmet lik et ordinært frivillig salg. Saken avsluttes når retten ved kjennelse stadfester et bud og fordeler kjøpesummen til rettighetshavere.
• Saksøker kan, før kjennelse om stadfestelse er avsagt, tilbakekalle begjæringen.
Blant alle de ulike eierformene er det noen som gir deg både fri salgs- og utleierett. Andre igjen har strenge forholdsregler. Det behøver nødvendigvis ikke bety at en eierform er bedre enn en annen. Det kommer an på hva som er ditt behov.
Tekst: Helene Aarnes – post@huseierforbundet.no
Selveierbolig betyr at du eier hele boligen selv. Denne eierformen betyr at du kan kjøpe, selge, leie ut eller belåne boligen fritt. For leiligheter brukes som oftest betegnelsen eierleilighet, eierseksjon eller selveierleilighet. Det finnes to kategorier selveide boliger:
- Eneboliger og rekkehus hvor kjøper blir eier av bolig og tomt med eget gårds- og bruksnummer.
- Eierseksjonssameier hvor kjøper blir eier av en sameieandel i eiendommen, og får enerett til bruk av sin eierseksjon med eget seksjonsnummer i bygget.
Kjøper du en eiet bolig på eget gårds- og bruksnummer eller en eierseksjon i et eierseksjonssameie, dokumenteres ditt eierskap ved at du får utstedt skjøte på eiendommen/eierseksjonen. Skjøtet tinglyses i grunnboken hos Kartverket i Hønefoss. I grunnboken blir også eventuelle panteheftelser på eiendommen registrert. Opplysningene i grunnboken er offentlige, slik at alle kan få vite hva som står om den enkelte eiendom der. Mot et gebyr kan alle også få kopi av tinglyste dokumenter.
Hvem bør kjøpe en selveierbolig?
I et eierseksjonssameie kan det være stor utskiftning av beboere, da alle seksjonseierne står fritt til å leie ut sin del som de selv ønsker.
– Med en selveierbolig har du stor fleksibilitet og full råderett over boligen så lenge råderetten utøves innenfor kommunens reguleringsplan og vedtekter i eventuell forening, og hensynet til naboene ivaretas. Kjøper du en seksjon i et eierseksjonssameie har du også full råderett over seksjonen din, som betyr at du kan kjøpe, selge, leie ut og belåne boligen fritt. Et eierseksjonssameie reguleres av eierseksjonsloven, slik at alle seksjonseiere er underlagt denne. I tillegg må en seksjonseier følge sameiets vedtekter og husordensregler, sier Silje Østgaard Ljøen, juridisk rådgiver hos Norges Huseierforbund.
Hva er ulempene med en selveierbolig?
– I et eierseksjonssameier kan det være stor utskiftning av beboere, da alle seksjonseierne står fritt til å leie ut sin del som de selv ønsker. Med AirBnB og lignende utleietjenester er det en del seksjonseiere som nå opplever at det stadig er nye leietakere i sameiet, forteller Ljøen, og fortsetter:
– Det er også viktig å være oppmerksom på at ved kjøp av en selveierbolig påløper det en dokumentavgift som er større jo dyrere boligen er. Dokumentavgiften utgjør 2,5 prosent av kjøpesummen, sier hun videre.
Kontroller regnskap og årsberetning
Ved kjøp av eierseksjonsleilighet vil det være viktig å få opplyst fellesutgiftenes størrelse og hva de dekker.
– Du bør også kontrollere nøye siste årsberetning med regnskap og budsjett for inneværende år, i tillegg til utskrift av protokoll fra siste årsmøte i sameiet. Der kan det for eksempel fremgå om det er planlagt at fellesavgifter skal økes eller om sameiet planlegger å iverksette tiltak som kan påføre sameierne en utgift. Det vil gi en helhetlig oversikt over økonomien i sameiet. Be også om å få se seksjonsbegjæringen, sier Ljøen.
Be om vedtektene
Det er også viktig å be om vedtektene for eierseksjonssameiet. Enkelte av bestemmelsene i eierseksjonsloven kan fravikes i vedtektene, slik at vedtektene kan inneholde rådighetsbegrensninger for fellesareal, biloppstillingsplass med mer.
– Kjøper du boligen gjennom megler, skal du få opplysningene i forkant av handelen, som oftest gis de i salgsoppgaven. Frivillig salg av ferdig oppført bolig og eierseksjon reguleres av avhendingsloven, forteller Ljøen.
Borettslag gir begrenset utleie
En borettslagsleilighet er det samme som en andelsleilighet. Borettslagsbolig kan være leilighet, rekkehus, tomannsbolig, enebolig eller fritidsbolig. Borettslag kan organiseres som et frittstående borettslag, eller som et borettslag tilknyttet et boligbyggelag.
– Kjøper du en andel i et borettslag, eies eiendommen av borettslaget, men du får enerett til å bruke en bestemt bolig. Du eier altså ikke boligen direkte, men indirekte gjennom at du eier en andel som gir bruksrett til boligen, sier Ljøen.
På grunn av at eier av borettslagsbolig ikke direkte eier leiligheten, blir eierne av andelen heller ikke direkte ansvarlige ovenfor borettslagets kreditorer. Borettslagets kreditorer må forholde seg til borettslaget, som er et selskap med begrenset ansvar. Dersom du kjøper en andel i et borettslag blir ditt eierskap registrert i Borettsregisteret, som føres av Kartverket i Ullensvang. I Borettsregisteret blir også eventuell pant på andelen notert. Når du kjøper en andel i et borettslag må du forholde deg til borettslagets vedtekter og husordensregler.
Kjøper betaler ingen dokumentavgift ved kjøp av borettslagsandel.
Utleierettigheter og borettslag?
Forkjøpsrett
Forkjøpsrett i borettslag gjelder dersom det er bestemt i vedtektene, og innebærer at andre medlemmer i borettslaget eller boligbyggerlag har rett til og tre inn i høyeste bud på andelen som selges.
– For kjøpere av andel i borettslag betyr det at andre kan «snike i køen» og overta budet. For selgeren har ikke forkjøpsretten så stor betydning, da andelen blir solgt til høyeste bud uansett, forteller Ljøen.
Sjekk økonomien
Alle andelseiere i et borettslag betaler en del av felleskostnadene. Be derfor om å få se borettslagets årsberetning med regnskap og budsjett for inneværende år før et eventuelt kjøp av andelsleilighet, slik at du vet hvor stor kostnad man må betale hver måned.
– Du bør også sette deg godt inn i protokollen fra siste årsmøte for å finne ut av om det er truffet noen vedtak som får betydning for borettslagets økonomi. For eksempel kan det være vedtatt at alle badene skal pusses opp, og da vil også felleskostnadene øke. Du bør også undersøke hvor stor fellesgjeld borettslaget har, og hvordan denne nedbetales hver måned, råder Ljøen.
Hva dekker felleskostnadene?
Felleskostnadene skal dekke de faste utgifter borettslaget har, for eksempel felles husforsikring, kostnad til forretningsfører, snørydding, offentlige avgifter og strøm til fellesareal. Felleskostnadene fordeles som regel ut fra boligens størrelse, som vil si at de største boligene betaler mer enn de minste.
«Aksjebolig» er døende
Eierformen «aksjebolig» ligner borettslagsbolig. I stedet for at du kjøper en andel, kjøper du en aksje med tilknyttet eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig.
Ved å kjøpe en aksjebolig, blir du medeier (aksjonær) i boligaksjeselskapet og får medbestemmelsesrettsammen med de andre aksjonærene. Som regel kan aksjene (med tilhørende leierett til boligen) selges fritt for markedspris, men det kan være avtalte former for forkjøpsrett.
– Eier du en aksje med bruksrett til en bestemt bolig har du i utgangspunktet full råderett over boligen du har bruksrett til. Begrensninger i bruksretten kan imidlertid følge av aksjeloven og boligaksjeselskapets vedtekter. Dersom du kjøper en aksje i et boligaksjeselskap, dokumenteres ditt eierskap ved at du blir notert som aksjeeier i aksjeboken. I aksjeboken føres også panteheftelser, forteller juridisk rådgiver Silje Østgaard Ljøen.
Før 1. juli 1960 kunne man fritt velge den ene eller annen form, men lov om borettslag fra 1960 gjorde borettslagsformen obligatorisk og dessuten gjaldt denne loven også delvis for boligaksjeselskapene.
– Aksjebolig er en døende eierform. Det er ikke lenger adgang til å etablere nye boligaksjeselskaper. Allerede opprettede boligaksjeselskaper reguleres av aksjeloven og deler av borettslagsloven, forteller Silje Østgaard Ljøen.
Salg av aksjeboliger reguleres som hovedregel av kjøpsloven, men det er vanlig å forutsette at reglene i avhendingsloven får anvendelse så langt de passer ved salg av aksjebolig.
Tomtefeste bør avvikles
Norges Huseierforbund opplever at det er oppstår mange konflikter rundt festetomter. Ofte oppstår det spørsmål om tolkning av gamle festeavtaler, om festeren har rett til innløsning (kjøpe tomten), og om økning av festeavgiften.
– Etter vårt syn er en festekontrakt svært risikofylt for festeren, og vi mener hele tomtefesteinstituttet er utdatert og bør avvikles. Under følger en kort innføring i hva det betyr å kjøpe en bolig på festet tomt, sier juridisk rådgiver Silje Østgaard Ljøen.
Eier boligen – ikke tomten
En festetomt er en tomt som er leiet ut til den som bruker tomten. Den som eier tomten og den som leier tomten kalles henholdsvis bortfester og fester. Kjøper du en bolig på festet tomt blir du altså eier av boligen, men fester (leietager) av tomten boligen står på. Avtale om feste av tomt reguleres av tomtefesteloven.
Festeren betaler en årlig avgift til bortfester for leie av tomten. Når tomten bebygges blir festeren eier av bygningene på tomten, mens bortfester fremdeles eier tomten.
– Festeren har som hovedregel rett til fritt å kunne overdra festeretten og eventuelle bygninger til ny fester, men bortfester kan imidlertid ta forbehold om godkjenning av overdragelsen. Dersom bortfester har forbeholdt seg rett til å godkjenne overdragelse av festekontrakt til ny fester, kan han bare nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunn, sier Ljøen.
Festekontrakt må leses grundig
Dersom du skal kjøpe bolig eller fritidsbolig på festet tomt, må du gjøre deg kjent med innholdet i festekontrakten. Festekontrakten vil som regel si noe om når festeforholdet løper ut, bortfesterens eventuelle forkjøpsrett, hva den årlige festeavgiften er og adgangen for bortfester til å regulere denne.
– I festeforhold til bolig- og fritidsformål har også reglene om innløsningssummens størrelse vært et omstridt tema. Per i dag er hovedregelen innløsning til 25 ganger regulert årlig festeavgift på innløsningstiden. Men bortfester har rett til å kreve innløsning til 40 prosent av tomtens markedspris, sier Ljøen.
Festerens råderett på eiendommen
Selv om festeren kun leier tomten, følger det av tomtefesteloven at festeren har samme fysiske råderett over tomten som eieren har. Dette gjelder så fremt ikke annet er bestemt i festekontrakten.
– Full råderett over tomten betyr at festeren for eksempel kan plante, rydde og hugge trær på tomten, samt bygge innenfor reglene i plan- og bygningsloven, avslutter Ljøen.
