I denne delen av Norges Huseierforbund sitt artikkelarkiv kan du lese flere nyttige saker hvor vi har skrevet om temaet rabatt
Tag Archive for: Rabatt
Høyesterett avsa 12. februar 2019 en dom som avklarer hvilket vern grunneieres strandrett gir mot utbygginger fra naboene. Det var også spørsmål om naboen hadde mistet sin rett fordi hun ikke hadde protestert tidligere.
Tekst: Advokat Jon-Andreas Lange – DALAN Advokatfirma DA
Konkret gjaldt saken en utbygging av en gjestebrygge på Skjærhalden på Hvaler, som strakk seg 230 meter utover og gikk på skrå foran naboeiendommen. Spørsmålet var om gjestebryggen krenket naboens strandrett, inkludert naboens rett til selv å bygge brygge.
Gjestebryggen ble bygget i 2005. Først i 2015, etter at naboen var blitt kjent med at hun selv hadde en strandrett og at gjestebryggen kunne være en krenkelse av denne retten, protesterte hun på gjestebryggen og gikk til sak.
Fredrikstad tingrett konkluderte med at strandretten ikke var krenket. Borgarting lagmannsrett kom derimot til at strandretten var krenket. Men lagmannsretten mente at en interesseavveining tilsa at man begrenset konsekvensene av krenkelsen, slik at selve hovedbryggen kunne bli liggende.
Høyesterett tok saken til behandling, noe som viser at Høyesterett så det som prinsipielt viktig å avklare innholdet i strandretten. Høyesterett hadde et annet syn på saken enn både tingretten og lagmannsretten.
Strandrett gir vern mot naboen
Ettersom saken gjaldt retten til å bygge flytebrygge, foretok Høyesterett en grundig gjennomgang av tidligere dommer om utbyggingsretten. Høyesterett oppsummerer retten slik:
«Utbyggingsretten er en eksklusiv rett for strandeieren til å utnytte sjøområdet utenfor eiendomsgrensen. Så langt eneretten rekker, gir den dermed vern mot inngrep fra eiere eller rettighetshavere på naboeiendommene».
Strandretten har altså to sider: en rett til selv å utnytte området utenfor egen strandlinje, og et vern mot at andre utnytter området.
Ikke «førstemann til mølla»
En sentral anførsel fra utbygger var at de var først ute med å bygge, og dermed måtte ha fått en beskyttet rett. Høyesterett avviser dette: «Om retten er krenket påvirkes ikke av om inngrepet allerede er gjennomført. I denne forstand gjelder det altså ikke noe prinsipp om først i tid, best i rett».
Dette betyr at man som hovedregel kan protestere på inngrep i egen strandrett som allerede er gjennomført. Men som vi skal se, kan det bli et spørsmål om man ved egen opptreden har akseptert inngrepet og dermed mistet retten til å protestere.
Ingen interesseavveining
Utbygger hevdet videre at en interesseavveining mellom partene tilsa at anlegget ikke skulle fjernes. Høyesterett avviste også dette synspunktet. Når det gjelder tvist mellom private grunneiere, slår dommen fast at det ikke er rom for å legge vekt på hvem av dem som har sterkest interesse i å utnytte området.
Høyesterett uttaler: «Det er ikke grunnlag for å fastlegge de enkelte grunneieres rettigheter i sjøområdet utenfor eiendomsgrensene basert på en interesseavveining mellom dem».
Men dette gjelder altså kun mellom private grunneiere. Høyesterett presiserer at resultatet kan bli et annet hvis strandretten er i konflikt med «andre former for utnytting eller mot offentlige eller allmenne interesser». I så fall kan strandeier ha et svakere vern.
Hvor langt rekker utbyggingsretten?
I dommen sies det:
«I havneområder hvor det foreligger en reguleringsplan strekker retten seg i alle fall ut til den aktuelle reguleringsgrensen, såfremt utbyggingen ikke kommer i konflikt med andres strandrett».
Dersom man forholder seg til en aktuell reguleringsplan, kan man altså i hvert fall bygge ut innenfor denne grensen, men andre personers strandrett kan sette begrensninger.
Krenket naboens utbyggingsrett
Gjestebryggen bygget i 2005. Først i 2015, protesterte grunneier på gjestebryggen og gikk til sak. (Ill. foto: iStockphoto.com).
Høyesterett konkluderte etter dette med at naboens utbyggingsrett var krenket av gjestebryggen.
«De rettssetninger jeg har gitt uttrykk for, må etter min oppfatning utvilsomt føre til at Syvertsens rett til utbygging er krenket av gjestehavnens anlegg. Bryggen skrår inn foran Syvertsens eiendom i et område hvor hun har enerett til å bygge ut, og hvor reguleringsplanen legger opp til nettopp den bruk som også hun ønsker. At anlegget allerede er plassert foran hennes eiendom gjør ikke at hun har tapt sin rett. Noen interesseavveining mellom gjestehavnens og Syvertsens interesser er det ikke plass for når det gjelder spørsmålet om Syvertsens eksklusive rett til utnyttelse av sjøområdet utenfor hennes eiendom er krenket».
Dermed skulle saken være løst i naboens favør, slik at bryggen måtte fjernes så langt den grep inn i utbyggingsretten.
Men det gjensto ett spørsmål. Hadde naboen gjennom sin opptreden – såkalt «konkludent atferd» – tapt sin rett til selv å bygge ut slik at hun ikke kunne kreve gjestebryggen fjernet?
Naboens utbyggingsrett var tapt
Selv om naboen i utgangspunktet hadde retten på sin side, kom Høyesterett, under tvil, til at retten var tapt. Dette uttrykkes slik:
«Det avgjørende for meg er at Syvertsen må anses å ha opptrådt på en slik måte at det er mest nærliggende å konkludere med at hun har tapt sin rett til å gjøre sin utbyggingsrett gjeldende overfor gjestehavnen. I alle fall etter at reguleringsplanen var vedtatt, og hun ble kjent med planene om utbygging i regi av Skjærhalden Gjestehavn AS, måtte det være klart for henne at også hun kunne bygge ut, og at gjestehavnens planlagte bryggeanlegg ville begrense hennes utbyggingsmuligheter. Når hun likevel ikke reagerte, men tvert imot ønsket gjestehavnen velkommen, må hun sies å ha godtatt etableringen av bryggeanlegget og gitt utbyggeren god grunn til å innrette seg i tillit til dette.»
Begge parter var etter det opplyste i 2005 ukjent med at utbyggingen kunne innebære en krenkelse av en naboens strandrett. Dette åpnet for et interessant spørsmål om hvem av partene som hadde risikoen for uvitenhet om naboens strandrett. Var det strandeier selv, eller den som setter i gang et stort byggeprosjekt? Høyesterett trengte imidlertid ikke å ta stilling til dette, ettersom utbyggingsretten uansett ble ansett tapt på grunn av naboens opptreden.
Selv om naboen tapte saken, bestemte Høyesterett at partene skulle bære egne sakskostnader i alle rettsinstansene. Begrunnelser var at saken hadde «reist uavklarte og tvilsomme spørsmål og partene hadde grunn til å se rettens avgjørelse».
Strandretten og vern mot inngrep
I oppsummeringen slår Høyesterett fast at strandretten gir et sterkt vern mot inngrep fra andre private grunneiere. Strandeier kan protestere også på allerede gjennomførte inngrep og det spiller ingen rolle om en nabo har en sterkere interesse i å utnytte området. Samtidig viser dommen hvor viktig det er å være klar over strandrettens innhold, og at det er viktig å protestere i tide dersom man mener at retten krenkes.
Fakta:
Hva er strandretten?
Eiere av grunn med strandlinje har eiendomsrett ut til den såkalte marbakken (bratt skråning i grunnen utenfor strandlinjen) eller – hvis denne ikke finnes – til to meters dybde ved middels lav vannstand. Strandretten er en fellesbetegnelse på de rettigheter grunneier har utenfor eiendomsgrensen. Strandeier har en særrett til blant annet å bygge brygge, molo og til å foreta utfylling av sjøområdet. Høyesterett slo fast at «utbyggingsretten omfatter retten til å legge ut flytebryggeanlegg utenfor egen eiendom».
Tomtefesteloven har særlige regler om regulering av festeavgift for tomter som er festet (leid) til bolig- og fritidshus. Reglene er ufravikelige i favør av festerne, og overstyrer det som er avtalt om regulering i festekontrakten.
Tekst: Advokat Harald O. Sletner (H) – DALAN advokatfirma DA
Tomter som festes til andre formål enn bolig- og fritidshus er ikke vernet på samme måte. For disse tomtene vil loven kun få anvendelse dersom ikke annet følger av partenes avtale. Bakgrunnen for at loven operer med egne regler for boliger og fritidshus, er at lovgiver har ønsket å gi et spesielt vern for festere i slike kontrakter, forteller Norges Huseierforbund sin samarbeidspartner Dalan advokatfirma DA i følgende artikkel.
Hovedregel – indeksregulering
Hovedregelen er at festeavgift knyttet til bolig- og fritidshus kun kan reguleres i samsvar med pengeverdien (konsumprisindeksen). Dette selv om festekontrakten angir at reguleringen skal kunne skje på annen måte. Tomtefesteloven gir partene anledning til å kreve indeksregulering hvert 10. år. Dersom partene har avtalt annet om hvor ofte regulering skal skje, vil dette være avgjørende. Det er imidlertid ikke anledning til å avtale at regulering skal skje oftere enn én gang i året. I og med at konsumprisindeksen nesten uten unntak har vært stigende fra år til år, er det i praksis kun bortfester som krever slik regulering av avgiften.
Indeksreguleringen tar utgangspunkt i leien slik den ble ved sist regulering. Hvis avgiften ikke tidligere har vært regulert, vil utgangspunktet være den avgiften som følger av avtalen. Beregningen av den nye leien skal bygge på tallene i Konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå. Denne er lett tilgjengelig på hjemmesiden til Statistisk sentralbyrå (SSB), hvor det også finnes en priskalkulator.
Unntak – engangsløft
Tomtefesteloven har to unntaksregler som gir bortfester av tomt til bolig og fritidshus, mulighet til å løfte avgiften høyere enn det som vil følge av en regulering etter konsumprisindeksen. Disse reglene omtales ofte som «engangsløft».
Den første unntaksregelen om engangsløft knytter seg til «første regulering etter 2002». Her er bortfester gitt rett til å kreve at reguleringen skal skje slik det «tvillaust» følger av festeavtalen. I eldre festeavtaler er det temmelig vanlig at reguleringen skal ta utgangspunkt i tomteverdien på reguleringstidspunktet. En regulering etter tomteverdi vil ofte resultere i en vesentlig høyere avgift enn det som følger av en indeksregulering. Loven stiller imidlertid opp et tak (høgste beløp) pr dekar. Maksimalbeløpet stiger i takt med konsumprisindeksen og er i 2019 kr 12.611.
Vilkåret «første regulering» kan ikke tas bokstavelig. Det er f.eks. ikke uvanlig at festekontrakter gir mulighet for ulike former for regulering til ulike tidspunkt. Dersom den første reguleringen etter 2002 – i samsvar med avtalen – anviser en indeksregulering, vil ikke gjennomføringen av en slik regulering være til hinder for et engangsløft når kontrakten senere gir anledning til regulering på annen måte.
Nytt engangsløft i 2015
I 2015 ble det innført et nytt engangsløft som gir bortfester rett til å kreve oppregulering av avgiften ved kontraktens utløp/forlengelse. Slike engangsløft er bare mulig i kontrakter som opprinnelige ble inngått med en utløpsdato, ikke evigvarende. I hvilken grad kontrakten er å anse som evigvarende eller ikke må bygge på en tolkning av den opprinnelige festeavtalen. Her skal nevnes at det i nyere rettspraksis finnes eksempler på at kontrakter som gir festeren rett til å kreve fornyelse ved festetidens utløp har blitt forstått som «evigvarende».
Det kan videre ikke gjøres noe engangsløft dersom det følger av avtalen at festeren har rett til forlengelse, og at regulering ikke skal skje ut over det som følger av endringer i pengeverdien. Dersom det er grunnlag for å gjøre et slikt engangsløft kan avgiften i utgangspunktet reguleres opp til et beløp som tilsvarer 2 % av tomtens verdi. Det er imidlertid også her satt en begrensning slik at avgiften ikke kan overstige lovens maksimalbeløp pr dekar (for 2019 – kr 12.611). Partene er gitt anledning til å foreta et nytt engangsløft når det har gått 30 siden sist.
Norges Huseierforbund har fra februar 2019 inngått et samarbeid med Dalan advokatfirma DA, som holder til i Oslo sentrum. Samarbeidet betyr at vi nå har et landsdekkende tilbud til våre medlemmer hva gjelder rabatterte advokattjenester.
Tekst: Helene Aarnes – post@huseierforbundet.no
Samarbeidsavtalen med Dalan advokatfirma gir gunstig medlemsrabatt på advokattjenester for våre medlemmer i Oslo, Akershus, Østfold, Vestfold, Buskerud, Telemark, Oppland, Hedmark, Vest Agder og Øst Agder.
Dalan advokatfirma leverer juridiske tjenester av høy kvalitet. Deres kunder er små og mellomstore bedrifter, offentlig sektor, organisasjoner og privatpersoner. Siden 1862 har advokatene jobbet for å gi tydelige råd, bidra til kommersielle løsninger og hjelpe sine kunder til å se mulighetene.
Spisskompetanse fast eiendom
Advokatfirmaet har spisskompetanse innen de fleste sentrale rettsområder, herunder fast eiendom, skatt og familie- og arverett, forretningsjus, transaksjoner og arbeidsrett. De har også et sterkt prosedyreteam som årlig fører et betydelig antall rettssaker for domstolene. Mer om deres tjenester kan du lese her:
Dalan advokatfirma sier de opplever at kundene kommer tilbake til dem, og de mener dette bekrefter deres kompetanse, bransjeforståelse, handlekraft, omsorg for kundens interesser og at de skaper trygget for at din sak løses på best mulige måte.
Landsdekkende tilbud
Norges Huseierforbund har stilt høye faglige og etiske krav til samarbeidspartnere for advokattjenester, og har særlig vekt på at firmaene vi samarbeider med skal kunne håndtere et bredt spekter av saker innen fast eiendom. Dette for at våre medlemmer skal kunne ha tilgang på høyt kvalifiserte tjenester når behovet oppstår. Vi i Norges Huseierforbund er stolte av å kunne tilby medlemmene våre et landsdekkende tilbud på advokattjenester til rabatterte priser.
Norges Huseierforbund har inngått et samarbeid med et av Nord-Norges største advokatfirma, Rekve Pleym. Samarbeidsavtalen gir våre medlemmer i Trøndelag, Nordland, Troms og Finnmark en meget gunstig medlemsrabatt på advokattjenester.
Tekst: Helene Aarnes – post@huseierforbundet.no
Advokatfirmaet Rekve Pleym ble etablert 1. januar 1988, og har i dag 14 medarbeidere, hvorav 10 advokater og 1 advokatfullmektig. Deres kontor er sentralt plassert i Tromsø og de bistår privatpersoner, næringslivet, kommuner og øvrige offentlige instanser i hele landet.
Kompetanse i eiendomsjuss
Rekve Pleym sine dyktige medarbeidere gir bistand innenfor de aller fleste rettsområder, med hovedvekt på fast eiendom, plan- og bygningsrett, selskapsrett, kontraktsrett og konkurs- og skifterett. De har kompetanse innen eiendomsjuss, og i plan- og bygningsrett, skjønns- og ekspropriasjonsrett, jordskifte, odelsrett, naturvernsaker, entrepriserett og kontrakt- og transaksjonsjuss. Mer om deres tjenester kan du lese her:
På god vei mot et godt landsdekkende tilbud
BoligMentoren stiller høye faglige og etiske krav til samarbeidspartnere for advokattjenester, og legger særlig vekt på at firmaene vi forhandler med skal kunne håndtere et bredt spekter av saker innen fast eiendom. Dette for at våre medlemmer skal kunne ha tilgang på høyt kvalifiserte tjenester når behovet oppstår. I løpet av første kvartal i 2019 regner vi med å ha etablert et godt landsdekkende tilbud på advokattjenester for våre medlemmer.
