I denne delen av BoligMentorens artikkelarkiv kan du lese flere nyttige saker hvor vi har skrevet om temaet tilstandsrapport
Tag Archive for: Tilstandsrapport
Medlemmer av Norges Huseierforbund kjøpte i januar 2019 en tømmervilla på Lillehammer bygd i 1909. Boligen viste seg ikke å være etterisolert, selv om opplysning om dette var gitt i både salgsoppgave og tilstandsrapport. De gikk derfor til sak, og har nå endelig fått et sluttresultat i Eidsivating lagmannsrett.
Tekst: Vidar Heimset – post@huseierforbundet.no
Den 1. desember 2020 avsa Eidsivating lagmannsrett dom i saken som omhandlet kjøpernes krav om prisavslag og erstatning etter avhendingsloven.
Den forutgående dommen fra Sør-Gudbrandsdal tingrett ble utfyllende presentert i medlemsblad nr. 1 – 2020. Kjøperne vant der frem med krav om prisavslag knyttet til manglende etterisolering av yttervegger, jf. avhendingsloven § 4-12, i det tingretten mente det var gitt positivt uriktige opplysninger, jf. § 3-8. Kjøper vant også frem med krav om prisavslag/erstatning for kostnader til sakkyndig bistand.
Begge dommer inneholder meget interessante vurderinger av hva som kunne anses som «etterisolering» i perioden 1977-85.
Hva er etterisolering?
Hva kan anses som «etterisolering» i perioden 1977-85?.
Lagmannsretten mente det var åpenbart «at det ikke er foretatt «etterisolering» av ytterveggene, slik selger opplyste om både i salgsoppgaven og i boligsalgsrapporten. Begrepet hadde etter lagmannsrettens syn tilnærmet samme betydning i perioden 1977-85 som det har nå, selv om både materialvalg og tykkelse på isolasjonsmaterialet har endret seg siden den gang».
Eidsivating lagmannsrett støttet seg på en av takstmennenes forklaring, og kom til at en naturlig forståelse av begrepet etterisolering «er at det er lagt isolasjonsmateriale av en viss tykkelse, enten på innsiden eller yttersiden av veggkonstruksjonen. Vindsperre i form av papp har en positiv effekt ved at det forhindrer gjennomstrømming av luft gjennom veggen og inn i boligen, men bruk av papp tilfredsstiller ikke de forventninger en gjennomsnittskjøper får når det opplyses at boligen er etterisolert. Heller ikke det ekstra laget med panel eller luftsjiktet som er etablert inn mot tømmerveggen, kan sies å tilfredsstille disse forventningene».
1 million kroner i prisavslag og erstatning
Norges Huseierforbund ser det også som tankevekkende at både tingrett og lagmannsrett i svært liten grad vektla forklaringene fra selgerforsikringsselskapets takstmann, og de meglerne selskapet førte som vitner. Ser man sakskomplekset som et hele sier, det mye om selgerforsikringsselskapers vilje til å betale ut prisavslag og erstatning for mangler.
Lagmannsretten ga kjøperne medhold i krav om prisavslag for manglende etterisolering, erstatning for utgifter til skaderapport, i tillegg til at kjøperne ble tilkjent sakskostnader for både tingrett og lagmannsrett. Totalt ble kjøperne etter dette sittende igjen med ca. 1 million kroner i prisavslag og erstatning.
Advokat Jon-Andreas Lange i Dalan Advokatfirma DA representerte kjøperne i både tingrett og lagmannsrett. (Foto: Dalan Advokatfirma DA).
Kjøperne benyttet seg i sakens tidligste fase av Norges Huseierforbund sin rådgivningstjeneste, og senere vår samarbeidsavtale med Dalan advokatfirma DA, som ved advokat Jon-Andreas Lange, representerte medlemmene både i Sør-Gudbrandsdal tingrett og Eidsivating lagmannsrett.
Tvangssalg er tvunget salg av eiendom. Det er en kreditor som begjærer tvangssalget, og tingretten som avgjør at det skal gjennomføres. I et tvangssalg er det ikke en selger som frivillig selger eiendommen sin.
Tekst: Linda Sørfonn Moe – advokat, DalheimRasmussen
Ved et tvangssalg blir det av retten oppnevnt en medhjelper, ofte en advokat, som skal gjennomføre salget. Når beslutningen om tvangssalg er tatt skal eiendommen selges på «vanlig måte» ved annonsering på blant annet finn.no, visninger og budrunde. For en kjøper kan det meste se likt ut som et vanlig salg, men det er likevel en del ulikheter. Så hva må en kjøper tenke på i forbindelse med et tvangssalg?
Undersøk eiendommen nøye
Som kjøper i tvangssalg er undersøkelsesplikten større enn ved vanlige eiendomskjøp. Ved et tvangssalg er det ikke et egenerklæringsskjema fra selger, og som regel er det bare vanlig takst å forholde seg til. Mangelvurderingen er annerledes ved tvangssalg, og for kjøper er vernet noe svakere enn ved vanlige kjøp. Mangelen må være vesentlig, og det må ha virket inn på kjøpet. Kjøper kan kreve prisavslag, men man kan ikke heve kjøpet i et tvangssalg. Det er derfor viktig at kjøper undersøker eiendommen nøye.
Overtar ikke gjeld
Mange kjøpere i tvangssalg lurer på om de kan bli ansvarlige for gjelden på huset de kjøper. Det blir de ikke. All gjeld på eiendommen slettes når skjøte blir tinglyst og eiendommen overdras til kjøper.
I noen tilfeller kan forkjøpsrett være aktuelt. Dersom tvangssalget gjelder oppløsning av et sameie, vil de andre sameierne ha forkjøpsrett til samme pris som høystbydende. I andre tilfeller vil det kunne være forkjøpsrett for eksempel i et borettslag.
Ved inngivelse av bud er det viktig å merke seg at budene er bindende i seks uker. Ved budgivning på borettslagsleiligheter er disse bindende i tre uker. Bakgrunnen for dette er at det skal være tilstrekkelig med tid for medhjelper og tingretten til å behandle saken, og for kreditorer og parter til å komme med merknader.
Selges høystbydende
Som kjøper i tvangssalg overtar man eiendommen «slik den er». Det vil si at man ikke kan forvente at eiendommen er ryddet og vasket ut før overtakelse.
Eiendommer på tvangssalg skal selges til høystbydende. Det er opp til kreditoren som har begjært tvangssalget å vurdere om budet er høyt nok. Deretter er det tingretten som vurderer om budet skal aksepteres. Ettersom det er tingretten som avgjør om salget skal gjennomføres, har man ikke en vanlig kjøpekontrakt i tvangssalg. Istedenfor kjøpekontrakt mottar man en avgjørelse fra retten som viser at eiendommen er solgt. Kjøperen har da en frist på tre måneder til å betale kjøpesummen, regnet fra budet sendes inn til tingretten.
Betalingsfristen på tre måneder er viktig for kjøper å overholde. Dersom betalingsfristen ikke overholdes, vil det påløpe renter på kjøpesummen. Hvis kjøper ikke har betalt innen to uker, skal kjøpet heves av retten. Dersom dette skjer vil kjøperen kunne bli erstatningsansvarlig for tap. Det er altså viktig for en kjøper å merke seg betalingsfristen, og overholde denne.
Rydde selv
Som kjøper i tvangssalg overtar man eiendommen «slik den er». Det vil si at man ikke kan forvente at eiendommen er ryddet og vasket ut før overtakelse, og kjøper må eventuelt dekke utgiftene til dette. Overtakelse skjer vanligvis ved å hente nøklene hos medhjelper. Noen ganger kan man risikere at tidligere eier av eiendommen ikke flytter ut frivillig. Da kan det være nyttig for kjøper å vite at man kan begjære utkastelse ved hjelp av namsmannen, uten å måtte betale gebyr for dette.
