I denne delen av Norges Huseierforbund sitt artikkelarkiv kan du lese flere nyttige saker hvor vi har skrevet om temaet tomtefeste.
Tag Archive for: Tomtefeste
Blant alle de ulike eierformene er det noen som gir deg både fri salgs- og utleierett. Andre igjen har strenge forholdsregler. Det behøver nødvendigvis ikke bety at en eierform er bedre enn en annen. Det kommer an på hva som er ditt behov.
Tekst: Helene Aarnes – post@huseierforbundet.no
Selveierbolig betyr at du eier hele boligen selv. Denne eierformen betyr at du kan kjøpe, selge, leie ut eller belåne boligen fritt. For leiligheter brukes som oftest betegnelsen eierleilighet, eierseksjon eller selveierleilighet. Det finnes to kategorier selveide boliger:
- Eneboliger og rekkehus hvor kjøper blir eier av bolig og tomt med eget gårds- og bruksnummer.
- Eierseksjonssameier hvor kjøper blir eier av en sameieandel i eiendommen, og får enerett til bruk av sin eierseksjon med eget seksjonsnummer i bygget.
Kjøper du en eiet bolig på eget gårds- og bruksnummer eller en eierseksjon i et eierseksjonssameie, dokumenteres ditt eierskap ved at du får utstedt skjøte på eiendommen/eierseksjonen. Skjøtet tinglyses i grunnboken hos Kartverket i Hønefoss. I grunnboken blir også eventuelle panteheftelser på eiendommen registrert. Opplysningene i grunnboken er offentlige, slik at alle kan få vite hva som står om den enkelte eiendom der. Mot et gebyr kan alle også få kopi av tinglyste dokumenter.
Hvem bør kjøpe en selveierbolig?
I et eierseksjonssameie kan det være stor utskiftning av beboere, da alle seksjonseierne står fritt til å leie ut sin del som de selv ønsker.
– Med en selveierbolig har du stor fleksibilitet og full råderett over boligen så lenge råderetten utøves innenfor kommunens reguleringsplan og vedtekter i eventuell forening, og hensynet til naboene ivaretas. Kjøper du en seksjon i et eierseksjonssameie har du også full råderett over seksjonen din, som betyr at du kan kjøpe, selge, leie ut og belåne boligen fritt. Et eierseksjonssameie reguleres av eierseksjonsloven, slik at alle seksjonseiere er underlagt denne. I tillegg må en seksjonseier følge sameiets vedtekter og husordensregler, sier Silje Østgaard Ljøen, juridisk rådgiver hos Norges Huseierforbund.
Hva er ulempene med en selveierbolig?
– I et eierseksjonssameier kan det være stor utskiftning av beboere, da alle seksjonseierne står fritt til å leie ut sin del som de selv ønsker. Med AirBnB og lignende utleietjenester er det en del seksjonseiere som nå opplever at det stadig er nye leietakere i sameiet, forteller Ljøen, og fortsetter:
– Det er også viktig å være oppmerksom på at ved kjøp av en selveierbolig påløper det en dokumentavgift som er større jo dyrere boligen er. Dokumentavgiften utgjør 2,5 prosent av kjøpesummen, sier hun videre.
Kontroller regnskap og årsberetning
Ved kjøp av eierseksjonsleilighet vil det være viktig å få opplyst fellesutgiftenes størrelse og hva de dekker.
– Du bør også kontrollere nøye siste årsberetning med regnskap og budsjett for inneværende år, i tillegg til utskrift av protokoll fra siste årsmøte i sameiet. Der kan det for eksempel fremgå om det er planlagt at fellesavgifter skal økes eller om sameiet planlegger å iverksette tiltak som kan påføre sameierne en utgift. Det vil gi en helhetlig oversikt over økonomien i sameiet. Be også om å få se seksjonsbegjæringen, sier Ljøen.
Be om vedtektene
Det er også viktig å be om vedtektene for eierseksjonssameiet. Enkelte av bestemmelsene i eierseksjonsloven kan fravikes i vedtektene, slik at vedtektene kan inneholde rådighetsbegrensninger for fellesareal, biloppstillingsplass med mer.
– Kjøper du boligen gjennom megler, skal du få opplysningene i forkant av handelen, som oftest gis de i salgsoppgaven. Frivillig salg av ferdig oppført bolig og eierseksjon reguleres av avhendingsloven, forteller Ljøen.
Borettslag gir begrenset utleie
En borettslagsleilighet er det samme som en andelsleilighet. Borettslagsbolig kan være leilighet, rekkehus, tomannsbolig, enebolig eller fritidsbolig. Borettslag kan organiseres som et frittstående borettslag, eller som et borettslag tilknyttet et boligbyggelag.
– Kjøper du en andel i et borettslag, eies eiendommen av borettslaget, men du får enerett til å bruke en bestemt bolig. Du eier altså ikke boligen direkte, men indirekte gjennom at du eier en andel som gir bruksrett til boligen, sier Ljøen.
På grunn av at eier av borettslagsbolig ikke direkte eier leiligheten, blir eierne av andelen heller ikke direkte ansvarlige ovenfor borettslagets kreditorer. Borettslagets kreditorer må forholde seg til borettslaget, som er et selskap med begrenset ansvar. Dersom du kjøper en andel i et borettslag blir ditt eierskap registrert i Borettsregisteret, som føres av Kartverket i Ullensvang. I Borettsregisteret blir også eventuell pant på andelen notert. Når du kjøper en andel i et borettslag må du forholde deg til borettslagets vedtekter og husordensregler.
Kjøper betaler ingen dokumentavgift ved kjøp av borettslagsandel.
Utleierettigheter og borettslag?
Forkjøpsrett
Forkjøpsrett i borettslag gjelder dersom det er bestemt i vedtektene, og innebærer at andre medlemmer i borettslaget eller boligbyggerlag har rett til og tre inn i høyeste bud på andelen som selges.
– For kjøpere av andel i borettslag betyr det at andre kan «snike i køen» og overta budet. For selgeren har ikke forkjøpsretten så stor betydning, da andelen blir solgt til høyeste bud uansett, forteller Ljøen.
Sjekk økonomien
Alle andelseiere i et borettslag betaler en del av felleskostnadene. Be derfor om å få se borettslagets årsberetning med regnskap og budsjett for inneværende år før et eventuelt kjøp av andelsleilighet, slik at du vet hvor stor kostnad man må betale hver måned.
– Du bør også sette deg godt inn i protokollen fra siste årsmøte for å finne ut av om det er truffet noen vedtak som får betydning for borettslagets økonomi. For eksempel kan det være vedtatt at alle badene skal pusses opp, og da vil også felleskostnadene øke. Du bør også undersøke hvor stor fellesgjeld borettslaget har, og hvordan denne nedbetales hver måned, råder Ljøen.
Hva dekker felleskostnadene?
Felleskostnadene skal dekke de faste utgifter borettslaget har, for eksempel felles husforsikring, kostnad til forretningsfører, snørydding, offentlige avgifter og strøm til fellesareal. Felleskostnadene fordeles som regel ut fra boligens størrelse, som vil si at de største boligene betaler mer enn de minste.
«Aksjebolig» er døende
Eierformen «aksjebolig» ligner borettslagsbolig. I stedet for at du kjøper en andel, kjøper du en aksje med tilknyttet eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig.
Ved å kjøpe en aksjebolig, blir du medeier (aksjonær) i boligaksjeselskapet og får medbestemmelsesrettsammen med de andre aksjonærene. Som regel kan aksjene (med tilhørende leierett til boligen) selges fritt for markedspris, men det kan være avtalte former for forkjøpsrett.
– Eier du en aksje med bruksrett til en bestemt bolig har du i utgangspunktet full råderett over boligen du har bruksrett til. Begrensninger i bruksretten kan imidlertid følge av aksjeloven og boligaksjeselskapets vedtekter. Dersom du kjøper en aksje i et boligaksjeselskap, dokumenteres ditt eierskap ved at du blir notert som aksjeeier i aksjeboken. I aksjeboken føres også panteheftelser, forteller juridisk rådgiver Silje Østgaard Ljøen.
Før 1. juli 1960 kunne man fritt velge den ene eller annen form, men lov om borettslag fra 1960 gjorde borettslagsformen obligatorisk og dessuten gjaldt denne loven også delvis for boligaksjeselskapene.
– Aksjebolig er en døende eierform. Det er ikke lenger adgang til å etablere nye boligaksjeselskaper. Allerede opprettede boligaksjeselskaper reguleres av aksjeloven og deler av borettslagsloven, forteller Silje Østgaard Ljøen.
Salg av aksjeboliger reguleres som hovedregel av kjøpsloven, men det er vanlig å forutsette at reglene i avhendingsloven får anvendelse så langt de passer ved salg av aksjebolig.
Tomtefeste bør avvikles
Norges Huseierforbund opplever at det er oppstår mange konflikter rundt festetomter. Ofte oppstår det spørsmål om tolkning av gamle festeavtaler, om festeren har rett til innløsning (kjøpe tomten), og om økning av festeavgiften.
– Etter vårt syn er en festekontrakt svært risikofylt for festeren, og vi mener hele tomtefesteinstituttet er utdatert og bør avvikles. Under følger en kort innføring i hva det betyr å kjøpe en bolig på festet tomt, sier juridisk rådgiver Silje Østgaard Ljøen.
Eier boligen – ikke tomten
En festetomt er en tomt som er leiet ut til den som bruker tomten. Den som eier tomten og den som leier tomten kalles henholdsvis bortfester og fester. Kjøper du en bolig på festet tomt blir du altså eier av boligen, men fester (leietager) av tomten boligen står på. Avtale om feste av tomt reguleres av tomtefesteloven.
Festeren betaler en årlig avgift til bortfester for leie av tomten. Når tomten bebygges blir festeren eier av bygningene på tomten, mens bortfester fremdeles eier tomten.
– Festeren har som hovedregel rett til fritt å kunne overdra festeretten og eventuelle bygninger til ny fester, men bortfester kan imidlertid ta forbehold om godkjenning av overdragelsen. Dersom bortfester har forbeholdt seg rett til å godkjenne overdragelse av festekontrakt til ny fester, kan han bare nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunn, sier Ljøen.
Festekontrakt må leses grundig
Dersom du skal kjøpe bolig eller fritidsbolig på festet tomt, må du gjøre deg kjent med innholdet i festekontrakten. Festekontrakten vil som regel si noe om når festeforholdet løper ut, bortfesterens eventuelle forkjøpsrett, hva den årlige festeavgiften er og adgangen for bortfester til å regulere denne.
– I festeforhold til bolig- og fritidsformål har også reglene om innløsningssummens størrelse vært et omstridt tema. Per i dag er hovedregelen innløsning til 25 ganger regulert årlig festeavgift på innløsningstiden. Men bortfester har rett til å kreve innløsning til 40 prosent av tomtens markedspris, sier Ljøen.
Festerens råderett på eiendommen
Selv om festeren kun leier tomten, følger det av tomtefesteloven at festeren har samme fysiske råderett over tomten som eieren har. Dette gjelder så fremt ikke annet er bestemt i festekontrakten.
– Full råderett over tomten betyr at festeren for eksempel kan plante, rydde og hugge trær på tomten, samt bygge innenfor reglene i plan- og bygningsloven, avslutter Ljøen.
Tomtefesteloven har særlige regler om regulering av festeavgift for tomter som er festet (leid) til bolig- og fritidshus. Reglene er ufravikelige i favør av festerne, og overstyrer det som er avtalt om regulering i festekontrakten.
Tekst: Advokat Harald O. Sletner (H) – DALAN advokatfirma DA
Tomter som festes til andre formål enn bolig- og fritidshus er ikke vernet på samme måte. For disse tomtene vil loven kun få anvendelse dersom ikke annet følger av partenes avtale. Bakgrunnen for at loven operer med egne regler for boliger og fritidshus, er at lovgiver har ønsket å gi et spesielt vern for festere i slike kontrakter, forteller Norges Huseierforbund sin samarbeidspartner Dalan advokatfirma DA i følgende artikkel.
Hovedregel – indeksregulering
Hovedregelen er at festeavgift knyttet til bolig- og fritidshus kun kan reguleres i samsvar med pengeverdien (konsumprisindeksen). Dette selv om festekontrakten angir at reguleringen skal kunne skje på annen måte. Tomtefesteloven gir partene anledning til å kreve indeksregulering hvert 10. år. Dersom partene har avtalt annet om hvor ofte regulering skal skje, vil dette være avgjørende. Det er imidlertid ikke anledning til å avtale at regulering skal skje oftere enn én gang i året. I og med at konsumprisindeksen nesten uten unntak har vært stigende fra år til år, er det i praksis kun bortfester som krever slik regulering av avgiften.
Indeksreguleringen tar utgangspunkt i leien slik den ble ved sist regulering. Hvis avgiften ikke tidligere har vært regulert, vil utgangspunktet være den avgiften som følger av avtalen. Beregningen av den nye leien skal bygge på tallene i Konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå. Denne er lett tilgjengelig på hjemmesiden til Statistisk sentralbyrå (SSB), hvor det også finnes en priskalkulator.
Unntak – engangsløft
Tomtefesteloven har to unntaksregler som gir bortfester av tomt til bolig og fritidshus, mulighet til å løfte avgiften høyere enn det som vil følge av en regulering etter konsumprisindeksen. Disse reglene omtales ofte som «engangsløft».
Den første unntaksregelen om engangsløft knytter seg til «første regulering etter 2002». Her er bortfester gitt rett til å kreve at reguleringen skal skje slik det «tvillaust» følger av festeavtalen. I eldre festeavtaler er det temmelig vanlig at reguleringen skal ta utgangspunkt i tomteverdien på reguleringstidspunktet. En regulering etter tomteverdi vil ofte resultere i en vesentlig høyere avgift enn det som følger av en indeksregulering. Loven stiller imidlertid opp et tak (høgste beløp) pr dekar. Maksimalbeløpet stiger i takt med konsumprisindeksen og er i 2019 kr 12.611.
Vilkåret «første regulering» kan ikke tas bokstavelig. Det er f.eks. ikke uvanlig at festekontrakter gir mulighet for ulike former for regulering til ulike tidspunkt. Dersom den første reguleringen etter 2002 – i samsvar med avtalen – anviser en indeksregulering, vil ikke gjennomføringen av en slik regulering være til hinder for et engangsløft når kontrakten senere gir anledning til regulering på annen måte.
Nytt engangsløft i 2015
I 2015 ble det innført et nytt engangsløft som gir bortfester rett til å kreve oppregulering av avgiften ved kontraktens utløp/forlengelse. Slike engangsløft er bare mulig i kontrakter som opprinnelige ble inngått med en utløpsdato, ikke evigvarende. I hvilken grad kontrakten er å anse som evigvarende eller ikke må bygge på en tolkning av den opprinnelige festeavtalen. Her skal nevnes at det i nyere rettspraksis finnes eksempler på at kontrakter som gir festeren rett til å kreve fornyelse ved festetidens utløp har blitt forstått som «evigvarende».
Det kan videre ikke gjøres noe engangsløft dersom det følger av avtalen at festeren har rett til forlengelse, og at regulering ikke skal skje ut over det som følger av endringer i pengeverdien. Dersom det er grunnlag for å gjøre et slikt engangsløft kan avgiften i utgangspunktet reguleres opp til et beløp som tilsvarer 2 % av tomtens verdi. Det er imidlertid også her satt en begrensning slik at avgiften ikke kan overstige lovens maksimalbeløp pr dekar (for 2019 – kr 12.611). Partene er gitt anledning til å foreta et nytt engangsløft når det har gått 30 siden sist.
Norges Huseierforbund har fra februar 2019 inngått et samarbeid med Dalan advokatfirma DA, som holder til i Oslo sentrum. Samarbeidet betyr at vi nå har et landsdekkende tilbud til våre medlemmer hva gjelder rabatterte advokattjenester.
Tekst: Helene Aarnes – post@huseierforbundet.no
Samarbeidsavtalen med Dalan advokatfirma gir gunstig medlemsrabatt på advokattjenester for våre medlemmer i Oslo, Akershus, Østfold, Vestfold, Buskerud, Telemark, Oppland, Hedmark, Vest Agder og Øst Agder.
Dalan advokatfirma leverer juridiske tjenester av høy kvalitet. Deres kunder er små og mellomstore bedrifter, offentlig sektor, organisasjoner og privatpersoner. Siden 1862 har advokatene jobbet for å gi tydelige råd, bidra til kommersielle løsninger og hjelpe sine kunder til å se mulighetene.
Spisskompetanse fast eiendom
Advokatfirmaet har spisskompetanse innen de fleste sentrale rettsområder, herunder fast eiendom, skatt og familie- og arverett, forretningsjus, transaksjoner og arbeidsrett. De har også et sterkt prosedyreteam som årlig fører et betydelig antall rettssaker for domstolene. Mer om deres tjenester kan du lese her:
Dalan advokatfirma sier de opplever at kundene kommer tilbake til dem, og de mener dette bekrefter deres kompetanse, bransjeforståelse, handlekraft, omsorg for kundens interesser og at de skaper trygget for at din sak løses på best mulige måte.
Landsdekkende tilbud
Norges Huseierforbund har stilt høye faglige og etiske krav til samarbeidspartnere for advokattjenester, og har særlig vekt på at firmaene vi samarbeider med skal kunne håndtere et bredt spekter av saker innen fast eiendom. Dette for at våre medlemmer skal kunne ha tilgang på høyt kvalifiserte tjenester når behovet oppstår. Vi i Norges Huseierforbund er stolte av å kunne tilby medlemmene våre et landsdekkende tilbud på advokattjenester til rabatterte priser.
Norges Huseierforbund har inngått et samarbeid med et av Nord-Norges største advokatfirma, Rekve Pleym. Samarbeidsavtalen gir våre medlemmer i Trøndelag, Nordland, Troms og Finnmark en meget gunstig medlemsrabatt på advokattjenester.
Tekst: Helene Aarnes – post@huseierforbundet.no
Advokatfirmaet Rekve Pleym ble etablert 1. januar 1988, og har i dag 14 medarbeidere, hvorav 10 advokater og 1 advokatfullmektig. Deres kontor er sentralt plassert i Tromsø og de bistår privatpersoner, næringslivet, kommuner og øvrige offentlige instanser i hele landet.
Kompetanse i eiendomsjuss
Rekve Pleym sine dyktige medarbeidere gir bistand innenfor de aller fleste rettsområder, med hovedvekt på fast eiendom, plan- og bygningsrett, selskapsrett, kontraktsrett og konkurs- og skifterett. De har kompetanse innen eiendomsjuss, og i plan- og bygningsrett, skjønns- og ekspropriasjonsrett, jordskifte, odelsrett, naturvernsaker, entrepriserett og kontrakt- og transaksjonsjuss. Mer om deres tjenester kan du lese her:
På god vei mot et godt landsdekkende tilbud
BoligMentoren stiller høye faglige og etiske krav til samarbeidspartnere for advokattjenester, og legger særlig vekt på at firmaene vi forhandler med skal kunne håndtere et bredt spekter av saker innen fast eiendom. Dette for at våre medlemmer skal kunne ha tilgang på høyt kvalifiserte tjenester når behovet oppstår. I løpet av første kvartal i 2019 regner vi med å ha etablert et godt landsdekkende tilbud på advokattjenester for våre medlemmer.
