Ulovlig hyblifisering – hvor ligger terskelen og hva betyr det for deg?

Boligeiere rundt omkring i landet har fått brev fra kommunen med krav om å stanse utleie av hybler. Har du også fått et slikt varsel? Her forklarer vi hva dette betyr for deg, og hva du kan gjøre for å unngå bøter og pålegg om tilbakeføring og retting.

Hva er hyblifisering?

Hyblifisering betyr å gjøre om en bolig slik at flere kan bo der enn det som opprinnelig var planlagt. Det er ikke nødvendigvis ulovlig, men i mange tilfeller krever det godkjenning fra kommunen. Hvis endringene påvirker forhold som støy, parkering eller brannsikkerhet, må du ofte sende inn en søknad.

Eksempler på hva som kan kreve søknad:

• Opprettelse av flere boenheter i boligen
• Bruksendringer som øker behovet for parkering eller gir mer trafikk
• Bruksendringer som påvirker brannsikkerheten
• Bruksendringer som krever bedre infrastruktur (vei, vann eller avløp) enn det som eksisterer

Kommunenes strenge linje

Kommunene i har begynt å kjøre en streng linje når det gjelder hyblifisering, noe som resulterer i at flere av sakene havner på bordet til Statsforvalterne for endelig avgjørelse.

Dette kan du risikere:

• Engangsmulkt på opptil 100 000 kroner per boenhet
• Dagbøter på 3 000 kroner per dag hvis ulovlig bruk ikke opphører
• Overtredelsesgebyr på mellom 10 000 og 200 000 kroner

Hvor går grensen?

Så hva skal egentlig til for at en bruksendring defineres som ulovlig hyblifisering? Her ligger det ingen enkel fasit, men det klare utgangspunktet er at det ikke er søknadspliktig å bruksendre fra hoveddel (for eksempel stue) til hoveddel (for eksempel soverom). Det er heller ikke søknadspliktig å sette opp en lettvegg inne i boligen sin.

Kommunene ser likevel ut til å bruke hver sak for å fatstette hvor terskelen for ulovlig hyblifisering ligger. Når kommunene i tillegg synes å ha ulike praksis, kan dette føre til forutsigbare konsekvenser for deg som boligeier.

Eksempler:

I Kristiansand ble en boligeier først pålagt å stanse bruken av en del av en tomannsbolig, hvor antall soverom var økt fra 3 til 6. Statsforvalteren i Agder konkluderte imidlertid med at dette var lovlig, og opphevet vedtaket.

Eier av en bygård i Bergen kommune ble pålagt opphør av bruk, retting og ileggelse av tvangsmulkt som følge av ulovlig hyblifisering av hele bygården. Lovlig etablert situasjon var at bygget skulle inneholde til sammen 15 stuer og soverom. Bygården ble ombygget, og inneholdt totalt 24 rom (21 soverom fordelt på 4 boenheter) når kommunen konkluderte med hyblifisering. Statsforvalteren i Vestland var enig med kommunen, og stadfestet pålegget.

I Oslo kommune ble en leilighet ombygget til fem små hybler med kjøkken og bad. Leiligheten inneholdt da ikke et felles oppholdsrom/stue. Siste godkjente situasjon var stue, 1 soverom, kjøkken og entré. Kommunen konkluderte med at dette var ulovlig hyblifisering, og gav huseier et overtredelsesgebyr på kr 50 000. Statsforvalteren i Østfold, Buskerud, Oslo og Akershus var enig i at dette var hyblifisering, men opphevet vedtaket om overtredelsesgebyr fordi utmålingen av gebyrets størrelse var for dårlig begrunnet.

Slik unngår du problemer

Hvis du har gjort endringer i boligen din – for eksempel satt opp en lettvegg eller etablert flere soverom – kan det være lurt å sjekke om dette krever godkjenning. Selv mindre tiltak kan bli definert som hyblifisering dersom kommunen mener det øker belastningen på nabolaget.

For å unngå kostbare sanksjoner, bør du søke råd tidlig. Eksempelet fra Oslo kommune viser også at det kan være lønnsomt å søke råd selv om kommunen har ilagt en sanksjon.

Hvordan kan vi hjelpe deg?
Hos Stiegler Advokatfirma AS har vi lang erfaring med saker knyttet til hyblifisering og bruksendring. Vi vet hvordan kommunene håndterer slike saker, og vi kjenner prosessen hos statsforvalterne.

Har du mottatt et brev fra kommunen? Ta gjerne kontakt med oss på enten e-post: oj@stiegler.no eller telefon: 92 84 18 27, for en vurdering av saken din. Husk også at kommunen må dekke advokatutgiftene dine dersom du får medhold i en klage over kommunens vedtak.

Når kommunene forsøker å finne ut hvor terskelen for ulovlig hyblifisering skal ligge, er det viktig å ligge ett steg foran. Vi hjelper deg med å gjøre nettopp det.