I artikkelen tas det utgangspunkt i næringsvirksomhet knyttet til utleie av bolig. Les gjerne mer om når utleie anses som næring her.

Skattefri omdanning

Enkeltpersonforetak (ENK) og selskap med deltakerfastsetting (SDF) kan skattefritt omdanne virksomheten til et nystiftet AS. Det betyr at du kan flytte eiendom hvor du driver næring, personlig eller med andre, over til et aksjeselskap, med tilsvarende eierforhold, uten at det utløser beskatning.

I utgangspunktet vil dette anses som realisasjon av eiendommen, som innebærer skattlegging av gevinst. Men så lenge det skjer med skattemessig kontinuitet vil det være skattefritt etter skatteloven § 11-20.

Det gjør det mulig å organisere virksomheten i AS, gjerne i en selskapsstruktur, med de fordeler som følger av aksjonærmodellen og fritaksmetoden. Herunder å utsette skattebelastning og redusere personlig risiko.

Merk at det vil påløpe kostnader knyttet til stiftelse og registrering av AS-et.

ENK og SDF

For skattefri omdanning er det et vilkår at det drives næringsvirksomhet. Det kan oppstå spørsmål hvorvidt du driver næringsaktivitet. I tillegg må skatteyter drive næringen i et ENK eller SDF.

Dersom én enkeltperson driver næringsaktivitet for egen regning og risiko regnes det som et enkeltpersonforetak. Det er mulig å registrere ENK i Brønnøysund for å få et organisasjonsnummer.

SDF drives av to eller flere eiere, som kalles deltakere. Deltakerne deler ansvar og risiko og skattlegges for sin andel av selskapets inntekter og formue.

Inngangsverdi – skattemessig kontinuitet

Skattefri omdanning skjer med skattemessig kontinuitet. Det innebærer at eventuelle latente verdier ikke kommer til beskatning ved omdanningen. Fra Skatteetatens temaside kan vi lese at:

«Ved skattefri omdanning fra enkeltpersonforetak til aksjeselskap, skal inngangsverdien på aksjene settes til de skattemessige nettoverdier som er overført.»

«Ved skattefri omdanning fra selskap med deltakerfastsetting skal inngangsverdien på andelene videreføres som inngangsverdi på aksjene.»

Dokumentavgift ved omdanning

Realisasjon av fast eiendom vil som regel innebære tinglysing av ny hjemmelshaver (eier), som utløser dokumentavgift. Men omdanning med skattemessig kontinuitet, er fritatt for dokumentavgift når den juridiske enheten som omdannes også er hjemmelshaver til eiendommen.

ENK er ikke et selvstendig rettssubjekt som kan stå som hjemmelshaver i grunnboken. Det er likevel lagt til grunn at omdanning av ENK til AS er fritatt dokumentavgift. Vilkåret er at det er personen som driver næringsaktiviteten som også er oppført som hjemmelshaver i grunnboken.

Fallgruve for sameiere

Men i SDF stiller dette seg annerledes. Når to eller flere driver næringsvirksomhet gjelder selskapsloven, og aktiviteten utgjør et selskap, som er et selvstendig rettssubjekt etter § 2-1. Det innebærer at selskapet kan ha rettigheter og plikter, i motsetning til et ENK.

Dersom en bygård eies i sameie mellom to personer, vil personene typisk være oppført som hjemmelshavere i grunnboken. Men selve næringsaktiviteten vil skje i selskapet som er et eget rettssubjekt. Ved en omdanning i et slikt tilfelle drives næringsaktiviteten i en juridisk enhet som ikke står som hjemmelshaver i grunnboken. Det er ikke hjemmelshaver til eiendommen som omdannes og derfor vil det påløpe dokumentavgift.

I forbindelse med et generasjonsskifte kan dokumentavgift utgjøre flere hundretusen kroner, dersom du ikke er bevisst konsekvensene av slike disposisjoner. Dersom hjemmelshaver ønsker å foreta et generasjonsskifte ved å gi deler av virksomheten i arv eller gave, kan det være fornuftig å først overføre hjemmelen til et ansvarlig selskap, eller omdanne virksomheten til et AS før nye eiere tas opp i virksomheten.

Det kan stilles spørsmål ved om hensyn til nøytralitet og forutberegnelighet burde tilsi et annet utfall. Det paradoksale er at du gjerne må betale dokumentavgift to ganger, når du tar opp sameiere i virksomheten, og ved en eventuell senere omdanning til AS.

Når omdanning til AS er gjennomført vil det ved senere overdragelse være aksjene og ikke eiendommen som realiseres, og det er ikke dokumentavgift ved salg av aksjer. Salg av aksjer skjer skattefritt innen fritaksmetoden.

Ikke skattefri omdanning fra AS

Det er hensynet til nøytralitet som åpner for omdanning med skattemessig kontinuitet. Man kunne da tenke seg at det skulle vært mulig skattefritt å omdanne en virksomhet fra AS til ENK eller SDF, men det er ikke mulig. Det vil fort anses som utbytte og være en form for omgåelse og åpne for uønskede tilpasningsmuligheter.

Kilder:
Infoside på Skatteetaten.no, Kartverkets,  Estatenyheter

Les også:

Dokumentavgift – din flyttegave til fellesskapet

Reell formuesverdi med mindre du bor i flerboligbygg