Utleie av «enkelt beboelsesrom»

Et typisk eksempel er en student som kjøper en treroms leilighet og finansierer kjøpet ved å leie ut det ene rommet til en medstudent. De bor da tett på hverandre i samme leilighet. Hvis bofellesskapet ikke fungerer og eieren vil avslutte det hele, sier loven at det skal være enklere enn ved andre leieforhold. Leieren har ikke rett til å protestere på oppsigelsen, og utleieren skal unngå en rettslig tvist om oppsigelsen er gyldig eller ei.

Det gjelder selvsagt ikke bare for studenter, men også for andre som leier ut et rom i sitt hus eller leilighet. Poenget er at den som leier kun har ett rom til disposisjon og ellers deler flere av eller alle de øvrige rommene med huseier eller en annen.

Enkelt beboelsesrom

Selve boligen kan være stor og med mange rom, men det utleide enkle beboelsesrommet kan bare være ett rom. Leies det ut to eller flere oppholdsrom, gjelder vanlige regler om oppsigelsesgrunn og oppsigelsesvern. Det kan imidlertid være enkelt beboelsesrom selv om leieren har eksklusiv bruksrett til egen gang som fører inn til rommet. Men det er ikke enkelt beboelsesrom når to eller flere enkeltrom er utstyrt med felles kjøkken, bad eller toalett. Går det over mot hybelhus hvor beboerne samlet har rådigheten fellesarealene, gjelder altså ikke de særlige og forenklede reglene. 

Adgang til en annens bolig

Det er et annet vilkår etter loven at leieren har adgang til en annens bolig. Det innebærer at leieren må ha en avtalt rett til å bruke rom som ligger i en annens bolig uten å innhente spesiell tillatelse på forhånd. Det er antagelig nok at leieren har adgang til ett av leilighetens rom, for eksempel kjøkken eller bad, eller at leieren av enkeltrommet har adgang til for eksempel å hente vann eller post innenfor leiligheten. Ligger toalettet utenfor den egentlige leiligheten, og leieren av enkeltrommet har adgang til dette, gjelder ikke særreglene om enkelt beboelsesrom. Det samme gjelder dersom leieren har adgang til en bod eller et annet rom som hører til leiligheten, men som ligger utenfor denne. Da kommer husleielovens ordinære regler om strengt oppsigelsesvern til anvendelse.

Ligger toalettet derimot utenfor den egentlige leiligheten og leieren av enkeltrommet har adgang til dette, eller har leieren adgang til bod eller annet rom som hører til leiligheten, men ligger utenfor denne, faller forholdet inn under lovens vanlige regler om strengt oppsigelsesvern.

Enkeltrom som ligger slik til at leieren har egen inngang og ikke har adgang til en annen leilighets kjøkken, bad, toalett eller andre rom innenfor leiligheten, omfattes ikke av disse særreglene, men av de vanlige reglene om oppsigelsesgrunn og oppsigelsesvern.

Det er nødvendig at leieren har en kontraktsfestet rett til tilgang til en annens leilighet. At utleieren tillater leieren å låne bad eller kjøkken, er ikke tilstrekkelig hvis det ikke er gjort til en del av leieavtalen.

I tvilstilfeller kan det legges vekt på om partene lever så tett innpå hverandre at eventuelle uoverensstemmelser vil føre til uholdbare tilstander.

Tidsubestemt leiekontrakt

Vanligvis fraråder vi tidsubestemte leieforhold, men for denne type leieforhold er det liten risiko forbundet med tidsubestemt leie. Har du avtalt en måneds oppsigelsesfrist, skal leier flytte innen en måned ved oppsigelse. Det er selvsagt også her lov å avtale tidsbestemt avtale. Inngår du avtalen for ett år og uten oppsigelsesadgang, må dere holde ut med hverandre hele perioden. Inngår du avtalen med ett års varighet og samtidig med oppsigelsesadgang, kan du si opp leier med den avtalte fristen, og det samme gjelder for leier som selv kan si seg opp med den avtalte fristen.

Enkel oppsigelse

Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten de omstendelige krav til form og innhold som vi ellers er vant til.

Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig, og den avtalte fristen må overholdes, men det er ikke flere krav til oppsigelsen. Leier skal dermed ikke gis rett til å protestere på oppsigelsen, og leier gis ikke rett til å få oppsigelsen vurdert av rettsapparatet. Dette har sammenheng med at det er deler av utleierens hjem som leies ut. Fordi partene kommer så tett inn på hverandre, må det gis en videre adgang til å avslutte leieforholdet.

Oppsigelsesfrist

Her, som ellers i husleieretten, kan det avtales hvor lang oppsigelsesfristen skal være. Det går nok en grense mot urimelig kort frist, men det er ikke avklart hvor kort fristen kan være. Men om ikke annen frist er avtalt, sier loven at det skal gjelde en måneds gjensidig oppsigelsesfrist.

Etter tidligere lov var fristen «30 dager», og dermed kunne man enkelt telle 30 dager frem i tid fra oppsigelsen. Loven i dag bruker «én måned», og det betyr til samme dato kommende måned. Loven bruker her ingen tilføyelse om at fristen skal opphøre ved utløpet av en kalendermåned, slik hovedregelen er ved vanlige oppsigelser. Men vær oppmerksom på at eventuell slik formulering i kontrakten vil gjelde også her. Om ikke annet er avtalt vil en oppsigelse som er mottatt av leier 15. februar dermed innebære fraflytning 15. mars. Dette er altså annerledes enn ved vanlige leieforhold hvor fristen utløper ved utløpet av kalendermåneden.

Hvor finner vi disse reglene?

Uttrykket «enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig» er særskilt regulert i husleieloven § 9-5 tredje ledd, § 9-6 annet ledd første punktum, § 9-7 fjerde ledd første punktum og § 9-8 tredje ledd første punktum. Reglene innebærer at oppsigelsesvernet ikke gjelder for leie av enkelt beboelsesrom med adgang til annens leilighet. Men det er ingen særregler knyttet til kontraktslengde for denne typen leieforhold.

Blir det endringer?

Reglene som finnes i dagens husleielov, er vanskelige å finne frem til og gjemt bort ulike steder i loven. Husleielovutvalget, som har arbeidet med en totalgjennomgang og forslag til endring av husleieloven, ønsker en bedre sortering i ny lov. (For ordens skyld; vi har ikke informasjon om fremdrift mht om og når ny lov kommer.)

Utvalget har foreslått at særreglene for leie av enkelte beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, samles i én bestemmelse. Hensikten er at reglene skal bli mer oversiktlige og brukervennlige. Vi er kritiske til en del av endringsforslagene som er lagt frem om ny husleielov. Men akkurat dette virker som en god ide!

Enkelt beboelsesrom (Ill. Anniken Mosby).