Utleie til nærstående

Nærståenderegelen innebærer at utleie til nærstående er skattefritt dersom den nærstående betaler de løpende driftskostnader ved boligen.

Regelen er en videreføring av prinsippet om skattefri bruk av egen bolig etter skatteloven § 7-1(1), og følger av ligningspraksis. Regelen gjelder uavhengig av type bolig og uavhengig av om eier bor i boligen eller ikke.

Hvem er nærstående?

Nærstående vil typisk være utleiers nære familie, som barn, søsken, foreldre, besteforeldre, søskenbarn, nevø og niese.

I Skatte ABC kan vi lese at med begrepet nærstående: «menes i denne sammenheng eierens etterkommere (barn, barnebarn osv.), søsken og deres etterkommere (nevø, niese mv.), foreldre, besteforeldre, oldeforeldre, eierens onkel/tante samt søskenbarn. Det samme gjelder de nevnte slektningene til eierens nålevende eller avdøde ektefelle/samboer og alle de nærståendes ektefeller/samboere.»

Hva er løpende driftskostnader?

Løpende driftskostnader er utgifter til felleskostnader, forsikring, strøm, vedlikehold, eiendomsskatt med mer.

Renter og avdrag på lån er ikke en løpende driftskostnad, men kostnader til anskaffelse, og den nærstående skal ikke dekke slike kostnader.

Hva om leiebeløpet avviker fra løpende driftskostnader?

Om leiebeløpet er høyere eller lavere enn de faktiske løpende driftskostnadene er leieinntektene skattepliktig inntekt for utleier. Det er derfor viktig å være nøye med utregningen.

Om leiebeløpet tilsvarer markedsleie, er man utenfor nærståenderegelen, og utleien vil da klart være skattepliktig.

Et praktisk problem i disse tilfellene er at leiebeløpet etter husleieloven § 3-1 skal fastsettes til et bestemt beløp, mens løpende driftskostnader etter sin natur vil variere. Løsningen må derfor være at det beregnes et fast beløp, basert på et best mulig estimat av løpende driftskostnader.

Om den nærstående betaler et mindre beløp enn de løpende driftskostnadene vil leieforholdet anses som en skattepliktig fordel for den nærstående jf. skatteloven § 5-20 (3).

Skattefri videreutleie

En utleier kan skattefritt leie ut inntil halvparten av egen bolig, regnet etter utleieverdi jf. skatteloven § 7-2(1).

Tilsvarende skattefritak vil gjelde for den nærstående, så fremt det er den nærstående som opptrer som utleier og mottar pengene.

Opptjener ikke botid

Den nærstående opptjener ikke botid i relasjon til skattefritt salg jf. skatteloven § 9-3